Une sélection indépendante, pas un catalogue
Nous ne sommes pas une société de gestion : nous comparons les SCPI de plusieurs gérants pour ne retenir, pour votre situation, que celles qui ont du sens.
- Sans lien avec un gérant
- Encadré AMF · ORIAS
- Analyse gratuite
Le parcours
Notre méthode en 4 étapes
Du premier chiffre saisi jusqu'au suivi de votre investissement, un parcours pensé pour vous laisser le temps de décider.
Vous simulez, gratuitement
Quelques informations sur votre projet et votre capital, sans aucune donnée bancaire. Le résultat est immédiat et non engageant.
Nous analysons votre situation
Objectif (revenus, retraite, transmission), horizon de placement, capacité d'épargne : chaque profil est différent, la sélection l'est aussi.
Nous vous proposons une sélection, pas « la » SCPI
Plusieurs SCPI de sociétés de gestion différentes, choisies pour leur adéquation avec votre projet. Jamais une seule solution imposée.
Vous êtes accompagné jusqu'au premier virement
Souscription, suivi, questions : un interlocuteur reste disponible après votre décision, sans obligation d'aller plus loin si vous préférez réfléchir.
Posture de conseiller
Sur quels critères nous comparons vraiment les SCPI
Le taux de distribution affiché en gros sur une brochure n'est qu'un point de départ. Voici les indicateurs qu'un conseiller en gestion de patrimoine croise réellement avant de recommander une SCPI plutôt qu'une autre.
Taux de distribution (TD)
Le revenu annuel versé aux associés, rapporté au prix de la part. C'est l'indicateur le plus visible, mais aussi celui qu'on lit le plus souvent seul, à tort.
Repère pro : on le regarde sur 3 à 5 exercices, jamais sur une seule année. Un TD élevé ponctuel peut masquer une baisse du prix de part qui efface le gain.
Taux d'Occupation Financier (TOF)
La part des loyers réellement encaissés par rapport à ce que rapporterait le patrimoine loué à 100 %. Il traduit la qualité des actifs et la solidité de la gestion locative.
Repère pro : au-dessus de 90 %, la SCPI loue bien ce qu'elle possède.
Report à Nouveau (RAN)
Une réserve de résultat mise de côté les bonnes années, non distribuée, qui sert d'amortisseur si les loyers baissent. Il s'exprime en nombre de jours de distribution qu'il permettrait de couvrir.
Repère pro : au-delà de 180 jours (6 mois) de couverture, la SCPI dispose d'un vrai matelas de sécurité.
Valeur de reconstitution
Ce qu'il en coûterait pour racheter aujourd'hui, à l'identique, le patrimoine de la SCPI (immeubles + frais d'acquisition). On la compare au prix de la part pour repérer une décote ou une surcote.
Repère pro : l'AMF encadre l'écart à ± 10 %. Une prime au-delà doit être justifiée : c'est un signal de vigilance, pas un détail technique.
Diversification réelle
Répartition par secteur (bureaux, santé, logistique, commerce...), par zone géographique et par locataire, et pas seulement le nombre d'immeubles détenus.
Repère pro : une dépendance forte à un seul secteur ou à quelques gros locataires concentre le risque, même avec un patrimoine important.
Ancienneté et solidité de la société de gestion
Agrément AMF, gouvernance, et surtout : sa capacité déjà démontrée à traverser un cycle immobilier difficile (2020, 2023) sans dégrader brutalement le versement aux associés.
Repère pro : un historique de plus de 10 ans à travers au moins un cycle baissier pèse plus qu'une collecte record.
Niveau d'endettement
Le recours à l'emprunt pour financer les acquisitions, en plus du capital collecté. Il peut doper la performance en phase haussière, et l'aggraver en phase de retournement.
Repère pro : un endettement élevé se juge toujours en miroir de la qualité des actifs financés, jamais isolément.
Frais et horizon de détention
Des frais de souscription de l'ordre de 8 à 12 % sont la norme du marché : ils rémunèrent la collecte, la sélection des actifs et la distribution. Ils s'amortissent avec le temps, pas au premier virement.
Repère pro : sous 8 à 10 ans de détention, ces frais pèsent proportionnellement plus lourd que le rendement perçu.
Et la collecte de la SCPI, un bon critère ?
Pas nécessairement. Une collecte nette très forte oblige la société de gestion à investir vite pour ne pas diluer les associés existants, parfois au prix d'acquisitions moins sélectives. Une collecte plus modeste, mais régulière, sur une SCPI dont le patrimoine est déjà stabilisé, est souvent un signal plus sain qu'un afflux massif et récent de capitaux.
Transparence
Comment nous sommes rémunérés
Notre cabinet est rémunéré par les sociétés de gestion lors d'une souscription, comme c'est l'usage pour tout intermédiaire en SCPI : cette rémunération est intégrée aux frais de souscription publiés par chaque société de gestion. Vous payez exactement le même prix de part, que vous passiez par nous ou en direct.
La simulation, l'analyse de votre situation et l'accompagnement restent gratuits pour vous, que vous investissiez ou non.
0 €
Simulation
0 €
Analyse
0 €
Suivi
En pratique
Qui paie quoi, quand vous souscrivez
Il n'y a pas de facture de notre part. Notre rémunération est une partie des frais d'entrée que vous payez de toute façon, en direct comme via un conseiller.
- 1
Vous souscrivez au prix de la part
Le prix de souscription inclut des frais d'entrée fixés par la société de gestion et publiés dans sa documentation (note d'information, DIC). Il est le même pour tous les souscripteurs.
- 2
La société de gestion garde une partie des frais
Elle finance ainsi la recherche des immeubles, leur acquisition et la collecte des capitaux.
- 3
Elle verse l'autre partie au distributeur
Si vous passez par un conseiller, c'est lui qui la reçoit. Si vous souscrivez en direct, la société de gestion la conserve. Votre prix ne change pas.
Exemple : 10 000 € dans une SCPI à 11,2 % de frais d'entrée
| En direct | Via notre cabinet | |
|---|---|---|
| Vous payez | 10 000 € | 10 000 € |
| Dont frais d'entrée | 1 120 € | 1 120 € |
| Investi dans l'immobilier | 8 880 € | 8 880 € |
| Qui reçoit la commission | La société de gestion la garde | Elle nous en verse une partie |
Frais d'entrée moyens des 50 SCPI à frais d'entrée que nous suivons, données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI). Chaque SCPI publie ses propres frais : ce sont eux qui s'appliquent.
Par écrit
Ce que vous recevez avant de souscrire
- Document d'entrée en relationNotre statut, notre numéro ORIAS, nos associations professionnelles et notre mode de rémunération.
- Lettre de missionCe que nous faisons pour vous, comment, et comment nous sommes payés.
- Rapport d'adéquationPourquoi les SCPI proposées correspondent à votre situation, votre objectif et votre horizon.
- Détail des frais et de notre rémunérationAvant toute souscription, en euros, pour chaque SCPI proposée.
Conflits d'intérêts
Pourquoi la commission ne guide pas nos choix
Au sens de la réglementation européenne (MIF 2), un conseil rémunéré par des commissions des sociétés de gestion est dit « non indépendant ». Nous préférons le dire clairement. Voici ce que nous faisons pour que votre intérêt passe avant le nôtre :
- Nous comparons les SCPI de plusieurs sociétés de gestion, sans exclusivité avec aucune.
- Nous proposons une sélection de plusieurs SCPI, jamais une seule solution imposée.
- Nous vérifions que chaque SCPI est adaptée à votre situation, et nous le justifions par écrit.
- Si votre horizon est court, nous regardons aussi les SCPI sans frais d'entrée.
Offre du moment : 3 % de cashback*
Sur les SCPI éligibles. Votre conseiller vous précise les conditions avant la souscription.
*Offre de 3 % de cashback sur les SCPI éligibles, hors acquisition en usufruit.
Questions fréquentes
Notre rémunération en 5 questions
Est-ce moins cher de souscrire en direct ?
Non. Le prix de la part et les frais d'entrée sont les mêmes en direct et via un conseiller. Sur 10 000 € souscrits avec 11,2 % de frais d'entrée, 8 880 € sont investis dans l'immobilier dans les deux cas.
Est-ce que vous facturez des honoraires ?
Non. La simulation, l'analyse de votre situation et l'accompagnement ne vous sont pas facturés, que vous investissiez ou non. Notre rémunération vient de la commission versée par la société de gestion.
Et pour une SCPI sans frais d'entrée ?
La société de gestion rémunère aussi le distributeur, sur ses propres revenus. Pour vous, les frais restent ceux publiés dans la documentation de la SCPI, ni plus ni moins.
Comment connaître le montant exact de votre rémunération ?
Il vous est communiqué par écrit, en euros, avant toute souscription. Vous pouvez aussi nous le demander à tout moment.
Si je n'investis pas, est-ce que je dois quelque chose ?
Non. Vous ne payez rien et vous n'avez aucun engagement.
Nos engagements
Ce que nous ne faisons pas
- Pas de discours alarmiste pour précipiter une décision
- Pas de SCPI unique imposée quel que soit votre profil
- Pas de frais cachés en dehors de ceux publiés par chaque société de gestion
- Pas de démarchage insistant : vous décidez du rythme des échanges
- Pas de revente de vos données à des tiers
Immatriculé ORIAS, encadré par l'AMF
THÉOPHILE CLÉMENT, Conseiller en Gestion Privée · ORIAS n° 16005170 · CIF membre de l'ANACOFI-CIF.
Lancer ma simulation
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée.