Notre méthode
Une sélection indépendante, pas un catalogue
Nous ne sommes pas une société de gestion : nous comparons les SCPI de plusieurs gérants pour ne retenir, pour votre situation, que celles qui ont du sens.
Notre méthode en 4 étapes
Du premier chiffre saisi jusqu'au suivi de votre investissement, un parcours pensé pour vous laisser le temps de décider.
Vous simulez, gratuitement
Quelques informations sur votre projet et votre capital, sans aucune donnée bancaire. Le résultat est immédiat et non engageant.
Nous analysons votre situation
Objectif (revenus, retraite, transmission), horizon de placement, capacité d'épargne : chaque profil est différent, la sélection l'est aussi.
Nous vous proposons une sélection, pas « la » SCPI
Plusieurs SCPI de sociétés de gestion différentes, choisies pour leur adéquation avec votre projet — jamais une seule solution imposée.
Vous êtes accompagné jusqu'au premier virement
Souscription, suivi, questions : un interlocuteur reste disponible après votre décision, sans obligation d'aller plus loin si vous préférez réfléchir.
Posture de conseiller
Sur quels critères nous comparons vraiment les SCPI
Le taux de distribution affiché en gros sur une brochure n'est qu'un point de départ. Voici les indicateurs qu'un conseiller en gestion de patrimoine croise réellement avant de recommander une SCPI plutôt qu'une autre.
Taux de distribution (TD)
Le revenu annuel versé aux associés, rapporté au prix de la part. C'est l'indicateur le plus visible, mais aussi le plus souvent lu seul — à tort.
Repère pro : on le regarde sur 3 à 5 exercices, jamais sur une seule année. Un TD élevé ponctuel peut masquer une baisse du prix de part qui efface le gain.
Taux d'Occupation Financier (TOF)
La part des loyers réellement encaissés par rapport à ce que rapporterait le patrimoine loué à 100 %. Il traduit la qualité des actifs et la solidité de la gestion locative.
Repère pro : au-dessus de 90 %, la SCPI loue bien ce qu'elle possède.
Report à Nouveau (RAN)
Une réserve de résultat mise de côté les bonnes années, non distribuée, qui sert d'amortisseur si les loyers baissent. Il s'exprime en nombre de jours de distribution qu'il permettrait de couvrir.
Repère pro : au-delà de 180 jours (6 mois) de couverture, la SCPI dispose d'un vrai matelas de sécurité.
Valeur de reconstitution
Ce qu'il en coûterait pour racheter aujourd'hui, à l'identique, le patrimoine de la SCPI (immeubles + frais d'acquisition). On la compare au prix de la part pour repérer une décote ou une surcote.
Repère pro : l'AMF encadre l'écart à ± 10 %. Une prime au-delà doit être justifiée — c'est un signal de vigilance, pas un détail technique.
Diversification réelle
Répartition par secteur (bureaux, santé, logistique, commerce...), par zone géographique et par locataire — pas seulement le nombre d'immeubles détenus.
Repère pro : une dépendance forte à un seul secteur ou à quelques gros locataires concentre le risque, même avec un patrimoine important.
Ancienneté et solidité de la société de gestion
Agrément AMF, gouvernance, et surtout : sa capacité déjà démontrée à traverser un cycle immobilier difficile (2020, 2023) sans dégrader brutalement le versement aux associés.
Repère pro : un historique de plus de 10 ans à travers au moins un cycle baissier pèse plus qu'une collecte record.
Niveau d'endettement
Le recours à l'emprunt pour financer les acquisitions, en plus du capital collecté. Il peut doper la performance en phase haussière — et l'aggraver en phase de retournement.
Repère pro : un endettement élevé se juge toujours en miroir de la qualité des actifs financés, jamais isolément.
Frais et horizon de détention
Des frais de souscription de l'ordre de 8 à 12 % sont la norme du marché — ils rémunèrent la collecte, la sélection des actifs et la distribution. Ils s'amortissent avec le temps, pas au premier virement.
Repère pro : sous 8 à 10 ans de détention, ces frais pèsent proportionnellement plus lourd que le rendement perçu.
Et la collecte de la SCPI, un bon critère ?
Pas nécessairement. Une collecte nette très forte oblige la société de gestion à investir vite pour ne pas diluer les associés existants — parfois au prix d'acquisitions moins sélectives. Une collecte plus modeste, mais régulière, sur une SCPI dont le patrimoine est déjà stabilisé, est souvent un signal plus sain qu'un afflux massif et récent de capitaux.
Transparence
Comment nous sommes rémunérés
Notre cabinet est rémunéré par les sociétés de gestion lors d'une souscription, comme c'est l'usage pour tout intermédiaire en SCPI — cette rémunération est intégrée aux frais de souscription publiés par chaque société de gestion. Vous payez exactement le même prix de part, que vous passiez par nous ou en direct.
La simulation, l'analyse de votre situation et l'accompagnement restent gratuits pour vous, que vous investissiez ou non.
Le prix que vous payez ne change pas, quelle que soit la SCPI choisie.
0 €
Simulation
0 €
Analyse
0 €
Suivi
Ce que nous ne faisons pas
- ✕Pas de discours alarmiste pour précipiter une décision
- ✕Pas de SCPI unique imposée quel que soit votre profil
- ✕Pas de frais cachés en dehors de ceux publiés par chaque société de gestion
- ✕Pas de démarchage insistant : vous décidez du rythme des échanges
- ✕Pas de revente de vos données à des tiers
Conseiller en Investissements Financiers
Immatriculé ORIAS, encadré par l'AMF
JC WEALTH MANAGEMENT — ORIAS n° 17003045 — CIF n° E008718.
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