En bref
Aucune SCPI n'est la meilleure pour tous. Sur 26 SCPI européennes suivies (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), le taux 2025 médian est de 7,07 % et le net médian de 4,60 % à 30 % de TMI. Le taux médian tombe à 6,23 % pour les 14 SCPI ayant trois ans d'exercices complets. Moyenne du marché 2025 : 4,91 %. Performances passées, non garanties.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Trié par taux de distribution 2025. Le net est calculé avec la méthode de notre simulateur : tranche plus 17,2 % sur la part française, tranche seule sur la part étrangère. Liste limitée aux 58 SCPI que nous suivons : elle ne couvre pas tout le marché.
| Rang | SCPI | Part France | Création | Taux 2025 | Net à 11 % | Net à 30 % | Net à 41 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One | 17 % | 2024 | 15,27 % | 13,14 % | 10,24 % | 8,56 % |
| 2 | Reason | 0 % | 2024 | 12,90 % | 11,48 % | 9,03 % | 7,61 % |
| 3 | Iroko Atlas | 0 % | 2024 | 9,41 % | 8,37 % | 6,59 % | 5,55 % |
| 4 | MomenTime | 25 % | 2024 | 9,25 % | 7,83 % | 6,08 % | 5,06 % |
| 5 | Comète | 0 % | 2023 | 9,00 % | 8,01 % | 6,30 % | 5,31 % |
| 6 | EDR Europa | 8 % | 2024 | 8,75 % | 7,67 % | 6,00 % | 5,04 % |
| 7 | Imarea Pierre | 38,4 % | 2024 | 8,17 % | 6,73 % | 5,18 % | 4,28 % |
| 8 | Mistral Sélection | 40,1 % | 2023 | 8,07 % | 6,63 % | 5,09 % | 4,20 % |
| 9 | Eden | 0 % | 2024 | 8,00 % | 7,12 % | 5,60 % | 4,72 % |
| 10 | Transitions Europe | 0 % | 2022 | 7,60 % | 6,76 % | 5,32 % | 4,48 % |
| 11 | Iroko Zen | 44 % | 2020 | 7,14 % | 5,81 % | 4,46 % | 3,67 % |
| 12 | NCap Continent | 0 % | 2022 | 7,10 % | 6,32 % | 4,97 % | 4,19 % |
| 13 | Linaclub | 33 % | 2024 | 7,10 % | 5,92 % | 4,57 % | 3,79 % |
| 14 | Remake Live | 25 % | 2022 | 7,05 % | 5,97 % | 4,63 % | 3,86 % |
| 15 | Osmo Énergie | 28 % | 2024 | 7,00 % | 5,89 % | 4,56 % | 3,79 % |
| 16 | Épargne Pierre Europe | 0 % | 2022 | 6,75 % | 6,01 % | 4,73 % | 3,98 % |
| 17 | Corum Origin | 7 % | 2012 | 6,50 % | 5,71 % | 4,47 % | 3,76 % |
| 18 | Cœur d'Europe | 0 % | 2021 | 6,25 % | 5,56 % | 4,38 % | 3,69 % |
| 19 | LOG IN | 0 % | 2022 | 6,21 % | 5,53 % | 4,35 % | 3,66 % |
| 20 | Corum Eurion | 18 % | 2020 | 5,73 % | 4,92 % | 3,83 % | 3,20 % |
| 21 | Upêka | 15,4 % | 2023 | 5,71 % | 4,93 % | 3,85 % | 3,22 % |
| 22 | Elialys | 0 % | 2019 | 5,62 % | 5,00 % | 3,93 % | 3,32 % |
| 23 | Sofidy Europe Invest | 0 % | 2021 | 5,41 % | 4,81 % | 3,79 % | 3,19 % |
| 24 | Corum XL | 0 % | 2017 | 5,30 % | 4,72 % | 3,71 % | 3,13 % |
| 25 | Atream Hôtels | 33 % | 2016 | 5,05 % | 4,21 % | 3,25 % | 2,69 % |
| 26 | Pierval Santé | 33 % | 2013 | 4,06 % | 3,38 % | 2,61 % | 2,16 % |
Le haut du premier tableau est occupé par des SCPI récentes. Voici les 14 SCPI créées en 2022 au plus tard, triées par net à 30 % de TMI : le taux 2025 y est moins exposé à l'effet d'un premier exercice. Le tableau ajoute leur taille, leur taux d'occupation financier (TOF) et le temps nécessaire pour couvrir les frais d'entrée.
| SCPI | Création | Taux 2025 | Net à 30 % | Capitalisation | TOF | Frais d'entrée | Années pour les couvrir |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 2022 | 7,60 % | 5,32 % | 1 480 M€ | 97,9 % | 12,0 % | 2,3 ans |
| NCap Continent | 2022 | 7,10 % | 4,97 % | 82 M€ | 100,0 % | 12,0 % | 2,4 ans |
| Épargne Pierre Europe | 2022 | 6,75 % | 4,73 % | 702 M€ | 99,8 % | 12,0 % | 2,5 ans |
| Remake Live | 2022 | 7,05 % | 4,63 % | 925 M€ | 98,8 % | 0,0 % | Sans frais d'entrée |
| Corum Origin | 2012 | 6,50 % | 4,47 % | 4 165 M€ | 95,5 % | 12,0 % | 2,7 ans |
| Iroko Zen | 2020 | 7,14 % | 4,46 % | 1 700 M€ | 96,6 % | 0,0 % | Sans frais d'entrée |
| Cœur d'Europe | 2021 | 6,25 % | 4,38 % | 275 M€ | 94,3 % | 12,0 % | 2,7 ans |
| LOG IN | 2022 | 6,21 % | 4,35 % | 248 M€ | 100,0 % | 12,0 % | 2,8 ans |
| Elialys | 2019 | 5,62 % | 3,93 % | 124 M€ | 98,3 % | 11,4 % | 2,9 ans |
| Corum Eurion | 2020 | 5,73 % | 3,83 % | 1 560 M€ | 99,9 % | 12,0 % | 3,1 ans |
| Sofidy Europe Invest | 2021 | 5,41 % | 3,79 % | 421 M€ | 96,0 % | 10,8 % | 2,9 ans |
| Corum XL | 2017 | 5,30 % | 3,71 % | 2 185 M€ | 95,4 % | 12,0 % | 3,2 ans |
| Atream Hôtels | 2016 | 5,05 % | 3,25 % | 333 M€ | 100,0 % | 12,0 % | 3,7 ans |
| Pierval Santé | 2013 | 4,06 % | 2,61 % | 3 301 M€ | 91,0 % | 10,5 % | 4 ans |
Les SCPI sans frais d'entrée appliquent en général une commission en cas de retrait anticipé : voir SCPI sans frais d'entrée et frais des SCPI.
| Groupe | Nombre | Taux 2025 médian | Net médian à 11 % | Net médian à 30 % | Net médian à 41 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Créées après 2022 | 12 | 8,46 % | 7,39 % | 5,80 % | 4,88 % |
| Créées en 2022 au plus tard | 14 | 6,23 % | 5,54 % | 4,36 % | 3,67 % |
| Ensemble | 26 | 7,07 % | 5,94 % | 4,60 % | 3,82 % |
À taux affiché égal, chaque euro de loyer français supporte 17,2 % de prélèvements sociaux en plus. Exemple avec un taux de 4,91 %, la moyenne du marché en 2025 :
| Part en France | Net à 11 % | Net à 30 % | Net à 41 % |
|---|---|---|---|
| 0 % | 4,37 % | 3,44 % | 2,90 % |
| 10 % | 4,29 % | 3,35 % | 2,81 % |
| 25 % | 4,16 % | 3,23 % | 2,69 % |
| 49 % | 3,96 % | 3,02 % | 2,48 % |
Le détail par pays est sur les pages fiscalité des SCPI européennes et SCPI en Allemagne et en Espagne. À la tranche de 11 %, voir SCPI européennes à 11 % de TMI. Les SCPI sans aucun immeuble en France sont sur SCPI 100 % étrangères.
Aucune SCPI n'est la meilleure pour tous les épargnants, et 2026 n'est pas encore clos. Sur le seul critère du revenu 2025 net d'impôt à 30 % de TMI, parmi les 14 SCPI européennes suivies ayant au moins trois exercices complets, les trois premières sont Transitions Europe (5,32 %), NCap Continent (4,97 %) et Épargne Pierre Europe (4,73 %). C'est un constat passé, pas une recommandation ni une garantie.
Les premiers exercices d'une SCPI jeune peuvent être très élevés, sur un patrimoine encore réduit. Les 12 SCPI de notre liste créées après 2022 affichent une médiane de 8,46 % en 2025, contre 6,23 % pour les 14 plus anciennes. Pour Wemo One et Reason, 2025 est le premier exercice complet : un tel taux peut ne pas se reproduire.
Une SCPI que nous suivons et dont moins de 50 % du patrimoine se trouve en France. Corum USA est exclue car investie aux États-Unis. Comète et Corum XL restent dans la liste malgré une part au Canada, minoritaire. Il n'existe pas de définition officielle : c'est notre critère, appliqué sans exception.
Non. À taux égal, moins de loyers français signifie moins de prélèvements sociaux (17,2 %), donc un net plus élevé. Mais le taux de distribution diffère d'une SCPI à l'autre, il est le plus souvent calculé avant l'impôt payé à l'étranger, et le change peut peser hors zone euro.
Non. Il ne mesure ni l'évolution du prix de part, ni le délai de revente, ni l'adéquation à votre situation. Une SCPI comporte un risque de perte en capital, ses revenus ne sont pas garantis et son horizon de placement est long. Un conseil personnalisé tient compte de votre patrimoine, de votre tranche et de votre horizon.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.