En bref
Le PER fait économiser de l'impôt tout de suite : 3 000 € pour 10 000 € versés à 30 % de TMI, mais l'argent est bloqué jusqu'à la retraite et imposé à la sortie. Les SCPI versent des loyers dès maintenant, imposés chaque année : à 30 % de TMI, il reste 528 € sur 1 000 € de loyers français (règles 2026).
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Économie d'impôt l'année du versement, pour 10 000 € versés dans la limite de votre plafond (entre 4 710 € et 37 680 € pour un salarié en 2026).
| Tranche d'imposition | Économie d'impôt sur 10 000 € | Coût réel du versement |
|---|---|---|
| TMI 11 % | 1 100 € | 8 900 € |
| TMI 30 % | 3 000 € | 7 000 € |
| TMI 41 % | 4 100 € | 5 900 € |
| TMI 45 % | 4 500 € | 5 500 € |
Loyers de SCPI investie en France : tranche d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque année. Gains d'un PER retirés en capital : prélèvement forfaitaire de 31,4 % à la sortie, une seule fois.
| Tranche d'imposition | 1 000 € de loyers SCPI (France) | 1 000 € de gains de PER (capital) |
|---|---|---|
| TMI 11 % | 718 € | 686 € |
| TMI 30 % | 528 € | 686 € |
| TMI 41 % | 418 € | 686 € |
| TMI 45 % | 378 € | 686 € |
Les loyers d'une SCPI investie à l'étranger ne supportent pas les prélèvements sociaux : à 30 % de TMI, il reste au moins 700 € sur 1 000 €. Voir SCPI française ou européenne.
| PER | SCPI en direct | |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Versements déductibles du revenu imposable | Aucun à l'entrée |
| Revenus avant la retraite | Aucun, tout est capitalisé | Loyers trimestriels ou mensuels |
| Disponibilité | Bloqué jusqu'à la retraite, sauf cas prévus | Revente possible, sans garantie de délai ni de prix |
| Sortie | Capital (imposé) ou rente viagère | Vous gardez les parts et leurs loyers |
| Transmission | Selon le type de PER, souvent proche de l'assurance-vie | Succession classique |
| Capital | Garanti sur le fonds en euros, non garanti en unités de compte | Non garanti |
Les deux se combinent souvent : un PER pour les années de forte imposition, des SCPI pour des revenus disponibles. À crédit, les SCPI permettent aussi de déduire les intérêts d'emprunt des loyers : voir le simulateur SCPI à crédit.
Votre versement est déduit de votre revenu imposable, dans la limite de votre plafond. L'économie est égale au versement multiplié par votre tranche marginale : 3 000 € pour 10 000 € versés à 30 % de TMI, 4 100 € à 41 %. Pour les versements 2026 d'un salarié, le plafond est de 10 % des revenus d'activité 2025, entre 4 710 € et 37 680 €.
Il l'est surtout si votre tranche d'imposition baisse à la retraite. L'impôt économisé à l'entrée est en partie repris à la sortie : en capital, la part correspondant aux versements déduits est imposée au barème de l'impôt sur le revenu. À tranche égale avant et après la retraite, le gain vient surtout de la capitalisation sans impôt pendant la durée.
Oui, dans un PER assurantiel qui propose des SCPI en unités de compte. Le choix est généralement restreint à quelques dizaines de SCPI, et les loyers sont réinvestis dans le contrat, sans impôt annuel. En contrepartie, des frais de contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI et l'argent est bloqué jusqu'à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé.
Pour l'achat de la résidence principale (sauf versements obligatoires), et en cas d'accident de la vie : décès du conjoint ou du partenaire de Pacs, invalidité, surendettement, fin des droits au chômage, liquidation judiciaire. Hors de ces cas, l'épargne reste bloquée jusqu'à l'âge de la retraite. Des SCPI détenues en direct peuvent être revendues à tout moment, sans garantie de délai ni de prix.
Les plafonds non utilisés à partir de 2026 sont reportables pendant 5 ans au lieu de 3. Les versements faits à partir de 70 ans ne sont plus déductibles. Et la part des gains retirée en capital est imposée au prélèvement forfaitaire de 31,4 %, contre 30 % avant, à la suite de la hausse de la CSG sur les revenus de placement.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.