En bref
En nue-propriété sur 10 ans, vous payez 64 % du prix (clé Iroko au 1er septembre 2026) ou 65 % (Corum Origin). Si le prix de la part ne bouge pas, cela équivaut à un rendement de 4,56 % et 4,40 % par an, sans revenu imposable pendant la durée.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Montant à payer pour obtenir 50 000 € de parts en pleine propriété au terme, selon la durée du démembrement.
| Durée | Iroko Zen et Iroko Atlas : clé | Prix payé | Corum Origin : clé | Prix payé |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 86 % | 43 000 € | 85 % | 42 500 € |
| 5 ans | 78 % | 39 000 € | 78 % | 39 000 € |
| 7 ans | 71,5 % | 35 750 € | 72 % | 36 000 € |
| 10 ans | 64 % | 32 000 € | 65 % | 32 500 € |
| 15 ans | 57,5 % | 28 750 € | 60 % | 30 000 € |
| 20 ans | 52 % | 26 000 € | 55 % | 27 500 € |
Rendement annuel qui transformerait le prix payé en pleine propriété au terme. Prix de part supposé stable, sans impôt pendant la durée puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu.
| Durée | Iroko Zen et Iroko Atlas | Corum Origin | Gain au terme sur 50 000 € (Iroko) |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 5,16 % par an | 5,57 % par an | 7 000 € |
| 5 ans | 5,09 % par an | 5,09 % par an | 11 000 € |
| 7 ans | 4,91 % par an | 4,80 % par an | 14 250 € |
| 10 ans | 4,56 % par an | 4,40 % par an | 18 000 € |
| 15 ans | 3,76 % par an | 3,46 % par an | 21 250 € |
| 20 ans | 3,32 % par an | 3,03 % par an | 24 000 € |
Plus la durée est longue, plus la décote est forte, mais plus le rendement équivalent baisse : la décote ne grandit pas aussi vite que le temps qui passe. Les durées courtes (3 à 7 ans) offrent souvent le meilleur rendement équivalent, avec un capital immobilisé moins longtemps.
| Pleine propriété | Nue-propriété | |
|---|---|---|
| Revenus pendant la durée | Oui, chaque trimestre ou chaque mois | Aucun |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Chaque année, sur les loyers | Aucun pendant la durée |
| IFI | Fraction immobilière des parts | En principe déclarée par l'usufruitier |
| Au terme | — | Pleine propriété automatique, sans frais ni impôt |
| Revente avant le terme | Possible, sans garantie | Très difficile en pratique |
La nue-propriété convient à un capital dont vous n'avez pas besoin avant le terme. Pour des revenus dès maintenant, voyez le simulateur de revenus mensuels. Pour l'effet sur votre impôt sur la fortune immobilière, voyez SCPI et IFI. Pour une stratégie de retraite, voyez SCPI et retraite.
Le démembrement sépare la part en deux : l'usufruit, qui donne droit aux revenus pendant une durée fixée, et la nue-propriété, qui donne droit à la part elle-même. Le nu-propriétaire achète moins cher, ne perçoit aucun revenu pendant la durée, et devient plein propriétaire au terme, sans formalité ni frais.
Pour se constituer un capital sans revenus imposables pendant la durée : pas de loyers, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux. Avec la clé d'Iroko à 10 ans (64 %), 50 000 € de parts en pleine propriété s'achètent 32 000 €. C'est souvent utilisé avant la retraite, ou par un foyer très imposé.
En règle générale, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété des parts à l'IFI, pas le nu-propriétaire. Les parts de SCPI ne sont imposables à l'IFI que pour leur fraction immobilière. Faites vérifier votre situation, notamment en cas de démembrement entre membres d'une même famille.
Non. Il suppose que le prix de la part sera le même au terme qu'aujourd'hui. Si le prix baisse, comme en 2025 pour de nombreuses SCPI (−3,45 % en moyenne selon l'ASPIM), le rendement réel est plus faible. Il n'intègre pas non plus les frais de souscription, déjà inclus dans le prix de part.
Le plus souvent des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, qui cherchent des revenus sur une durée courte, ou des particuliers qui veulent un complément de revenus temporaire. La société de gestion organise l'appariement entre nu-propriétaire et usufruitier : tous les démembrements ne sont pas disponibles à tout moment.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.