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Comprendre

Glossaire SCPI : les 25 mots à connaître avant d'investir

En bref

Une SCPI est une société qui achète et loue des immeubles pour le compte de ses associés. Pour la comparer, trois notions suffisent au départ : le taux de distribution (le revenu brut, 4,91 % en moyenne en 2025), les frais d'entrée et de gestion, et le rendement net après votre impôt. Les 25 définitions ci-dessous complètent le tableau.

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Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers

Sommaire

Les définitions

SCPI (société civile de placement immobilier)

Société qui collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et louer des immeubles, le plus souvent professionnels : bureaux, commerces, santé, logistique. Elle est gérée par une société de gestion agréée par l'AMF, qui reverse les loyers aux associés. Guide de l'investisseur →

Société de gestion

Société agréée par l'Autorité des marchés financiers qui gère la SCPI : elle choisit les immeubles, trouve les locataires, encaisse les loyers et verse les dividendes. Elle se rémunère par des frais de souscription et des frais de gestion.

Part de SCPI

Unité de propriété de la SCPI. En achetant des parts, vous devenez associé et percevez une fraction des loyers proportionnelle au nombre de parts détenues.

Prix de souscription

Prix payé pour acheter une part sur le marché primaire. Il comprend les frais de souscription. C'est sur ce prix qu'est calculé le taux de distribution.

Prix de retrait

Montant que vous récupérez quand vous revendez une part à la SCPI : le prix de souscription moins les frais de souscription, et moins une éventuelle commission de retrait en cas de sortie anticipée.

Valeur de reconstitution

Ce que coûterait aujourd'hui la reconstitution du patrimoine de la SCPI, frais compris, ramené à une part. Elle est publiée chaque année. Un prix de part très au-dessus de cette valeur peut annoncer une baisse ; un prix en dessous, une marge de hausse.

Valeur de réalisation

Valeur des immeubles d'après les expertises, plus les autres actifs de la SCPI, moins ses dettes, ramenée à une part. Elle ne compte pas les frais d'acquisition, contrairement à la valeur de reconstitution.

Taux de distribution

Dividende brut versé dans l'année, divisé par le prix de souscription au 1er janvier. C'est l'indicateur de rendement de référence des SCPI. Il était de 4,91 % en moyenne en 2025 selon l'ASPIM. Il est brut : avant impôt et prélèvements sociaux. Baromètre SCPI →

TRI (taux de rendement interne)

Rendement annuel moyen sur une période (5, 10, 15 ans), qui tient compte du prix d'achat, des dividendes perçus et du prix de revente. Plus complet que le taux de distribution, car il intègre l'évolution du prix de la part.

Rendement net d'impôt

Ce qu'il vous reste du taux de distribution après l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il dépend de votre tranche d'imposition et de la part des immeubles située en France ou à l'étranger. Rendement net à 30 % de TMI →

TMI (tranche marginale d'imposition)

Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Les loyers de SCPI s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à cette tranche.

Prélèvements sociaux

CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Sur les loyers de SCPI investies en France (revenus fonciers), ils sont de 17,2 % en 2026. Les loyers perçus à l'étranger n'y sont pas soumis.

Revenus fonciers

Catégorie fiscale des loyers de SCPI détenues en direct. Jusqu'à 15 000 € par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges, dont les intérêts d'emprunt.

Frais de souscription (frais d'entrée)

Frais inclus dans le prix de part, qui rémunèrent la recherche des immeubles et la commercialisation. De 0 à 12 % TTC sur les SCPI que nous suivons. Ils ne sont pas récupérés à la revente. Frais des SCPI →

Frais de gestion

Pourcentage des loyers encaissés que garde la société de gestion chaque année. Ils sont prélevés avant le versement des dividendes : le taux de distribution est donc déjà net de ces frais.

Commission de retrait

Frais prélevés si vous revendez vos parts avant une durée fixée, souvent 5 à 8 ans. On la trouve surtout sur les SCPI sans frais d'entrée. SCPI sans frais d'entrée →

Délai de jouissance

Période entre la souscription et le premier jour où vos parts donnent droit aux loyers, souvent 3 à 6 mois. Pendant ce délai, votre argent est investi mais ne rapporte rien. Le délai de jouissance de chaque SCPI →

TOF (taux d'occupation financier)

Loyers facturés divisés par les loyers qui seraient facturés si tous les immeubles étaient loués. Un TOF proche de 100 % signifie peu de locaux vides. C'est l'un de nos quatre critères de sélection. Notre méthode →

Report à nouveau (RAN)

Réserve de bénéfices non distribués que la SCPI garde pour lisser ses dividendes les années difficiles. Exprimé en jours de distribution, il mesure la capacité à maintenir le dividende.

SCPI à capital variable

SCPI dont le capital augmente quand de nouveaux associés souscrivent et diminue quand ils se retirent. Les parts s'achètent et se revendent directement auprès de la SCPI, à un prix fixé par la société de gestion. C'est le cas de la plupart des SCPI récentes.

SCPI à capital fixe

SCPI dont le nombre de parts ne change qu'à l'occasion d'augmentations de capital. Hors de ces périodes, les parts s'échangent entre associés sur un marché secondaire, à un prix fixé par la confrontation des ordres d'achat et de vente.

Liquidité et parts en attente

Facilité à revendre ses parts. Dans une SCPI à capital variable, une revente n'est possible que si de nouveaux souscripteurs prennent le relais ; sinon, les demandes de retrait s'accumulent en attente. Une SCPI avec beaucoup de parts en attente est difficile à quitter.

Démembrement (nue-propriété et usufruit)

Séparation temporaire d'une part en usufruit, qui donne droit aux loyers, et nue-propriété, qui donne droit à la part elle-même. Le nu-propriétaire achète avec une décote et devient plein propriétaire au terme. Simulateur de démembrement →

SCPI européenne

SCPI investie en tout ou partie hors de France, souvent en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas. Les loyers perçus à l'étranger ne supportent pas les prélèvements sociaux français, ce qui améliore le rendement net des foyers imposés. Fiscalité des SCPI européennes →

DIC (document d'informations clés)

Document réglementaire de quelques pages que la société de gestion doit vous remettre avant la souscription. Il résume l'objectif, les risques, les frais et les scénarios de performance de la SCPI. Avec la note d'information, il fait foi.

Sources

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Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.

Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.

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