En bref
Avec seulement des parts de SCPI, pas de 2044 : le revenu net de l'attestation va en case 4BA. Sinon, 2044 lignes 111 à 115. Les loyers européens passent par la 2047, puis 4BL et 8TK ou 4EA. Exemple : 2 200 € de loyers dont 1 000 € européens coûtent 757 € d'impôt, contre 1 038 € s'ils étaient français (revenus 2025, règles relevées le 29 octobre 2026).
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Votre situation | Formulaires | Cases de la déclaration |
|---|---|---|
| Uniquement des parts de SCPI investies en France | 2042 seule, avec une note listant les sociétés | 4BA (revenu net de l'attestation) |
| Parts de SCPI + intérêts d'un crédit personnel pour les acheter | 2044 + 2042 | Lignes 111 à 115 de la 2044, puis 4BA (ou 4BB à 4BD en déficit) |
| Parts de SCPI + un logement loué nu, loyers bruts ≤ 15 000 € | 2042 seule (micro-foncier) ou 2044 sur option | 4BE : total des loyers bruts, abattement de 30 % automatique |
| SCPI avec immeubles en Allemagne, Espagne, Italie… | 2047 + 2042 (et 2044 au réel) | Total en 4BA, part étrangère aussi en 4BL et 8TK |
| SCPI avec immeubles aux Pays-Bas, en Irlande… | 2047 + 2042 C | 4EA (réel) ou 4EB (micro-foncier) |
| SCPI fiscales (Robien, Borloo) | 2044 obligatoire | Ligne 113 (déduction au titre de l'amortissement) |
Les taux qui s'appliquent ensuite (tranche + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers français) sont détaillés dans notre guide de la fiscalité des SCPI en 2026.
Sur la 2044 des revenus 2025, les parts de SCPI ont leur propre rubrique (110), une colonne par société. Recopiez les montants de l'attestation de chaque SCPI.
| Ligne de la 2044 | Libellé du formulaire | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 111 | Revenus bruts | Votre quote-part des loyers encaissés par la SCPI |
| 112 | Frais et charges (sauf intérêts d'emprunt) | Frais de gestion, travaux et charges de la SCPI, selon l'attestation |
| 113 | Déduction au titre de l'amortissement | Seulement pour les SCPI Robien ou Borloo ; sinon rien |
| 114 | Intérêts d'emprunt | Ceux de la SCPI, plus ceux de votre crédit personnel pour acheter les parts |
| 115 | Bénéfice ou déficit (111 − 112 − 113 − 114) | Calculé ; positif, il rejoint la case 4BA |
| 116 | Total de chaque ligne | Si vous avez plusieurs SCPI, reporté en pages 6 et 7 |
Un achat à crédit est le cas le plus courant où la 2044 devient utile : les intérêts réduisent le revenu imposable. Leur effet est chiffré dans le simulateur SCPI à crédit.
Exemple : un logement loué nu (9 000 € de loyers bruts) et des parts de SCPI (3 000 € de quote-part brute), soit 12 000 €, sous le plafond de 15 000 €. En micro-foncier, vous êtes imposé sur 8 400 €. Au réel, sur les loyers moins vos charges réelles.
| Charges réelles (logement + SCPI) | Revenu imposable au réel | Écart à 11 % de TMI | Écart à 30 % de TMI | Écart à 41 % de TMI |
|---|---|---|---|---|
| 10 % des loyers bruts | 10 800 € | Micro moins cher de 677 € | Micro moins cher de 1 133 € | Micro moins cher de 1 397 € |
| 20 % des loyers bruts | 9 600 € | Micro moins cher de 338 € | Micro moins cher de 566 € | Micro moins cher de 698 € |
| 30 % des loyers bruts | 8 400 € | Égalité | Égalité | Égalité |
| 40 % des loyers bruts | 7 200 € | Réel moins cher de 338 € | Réel moins cher de 566 € | Réel moins cher de 698 € |
| 50 % des loyers bruts | 6 000 € | Réel moins cher de 677 € | Réel moins cher de 1 133 € | Réel moins cher de 1 397 € |
La règle est simple : le micro-foncier est plus avantageux tant que vos charges réelles restent sous 30 % des loyers bruts. Avec un crédit en cours, les intérêts font souvent passer ce seuil.
Couple sans enfant, 70 000 € de revenu imposable hors SCPI, tranche à 30 %. L'attestation de ses SCPI indique 1 200 € de revenus nets de source française, 600 € venant d'un pays à crédit d'impôt (Allemagne par exemple) et 400 € d'un pays à taux effectif (Pays-Bas par exemple). Ce couple ne détient que des SCPI.
| Formulaire et case | Montant | Pourquoi |
|---|---|---|
| 2047, revenus fonciers par pays | 600 € et 400 € | Montants avant l'impôt payé à l'étranger par la SCPI |
| 2042, case 4BA | 1 800 € | Revenus français + revenus à crédit d'impôt |
| 2042, case 4BL | 600 € | Évite un prélèvement à la source sur ces loyers |
| 2042 C, case 8TK | 600 € | Déclenche le crédit égal à l'impôt français |
| 2042 C, case 4EA | 400 € | Exonéré, mais compte pour le taux |
| Impôt dû à cause des SCPI | 757 € | 551 € d'impôt sur le revenu + 206 € de prélèvements sociaux (part française seulement) |
| Si les 2 200 € étaient tous français | 1 038 € | Tranche de 30 % + 17,2 % sur l'ensemble |
La liste des pays et de leur méthode est sur la page fiscalité des SCPI européennes, et le cas détaillé de l'Allemagne et de l'Espagne sur SCPI en Allemagne et en Espagne.
Une règle fiscale peut changer d'une année à l'autre : les numéros de cases ci-dessus sont ceux de la déclaration des revenus 2025. Vérifiez-les chaque année sur la notice, et en cas de doute auprès de votre centre des impôts.
Pas si vous ne détenez que des parts de sociétés immobilières (SCPI, SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés). Vous reportez directement le revenu net indiqué par l'attestation annuelle en case 4BA de la déclaration 2042, avec une note listant les sociétés, leurs adresses et les revenus de chacune. La 2044 redevient nécessaire si vous avez aussi un logement loué nu au régime réel, un déficit, des intérêts d'emprunt personnels à déduire, ou des SCPI fiscales (Robien, Borloo).
Seulement si vous louez aussi un logement nu en direct et si le total de vos loyers bruts, quote-part brute des SCPI comprise, ne dépasse pas 15 000 €. L'abattement de 30 % s'applique alors à l'ensemble, en case 4BE, sans 2044. Avec seulement des parts de SCPI, le micro-foncier est exclu. Le micro-foncier gagne quand vos charges réelles font moins de 30 % des loyers bruts.
Sur la 2044 : la notice demande d'ajouter les intérêts de vos emprunts personnels à ceux de la société, ligne 114 (intérêts d'emprunt), puis de détailler le prêt dans le tableau prévu à cet effet. Le résultat net va en case 4BA s'il est positif, en 4BB, 4BC ou 4BD s'il est négatif.
Remplissez le formulaire 2047 avec les montants par pays de l'attestation, avant impôt payé à l'étranger. Pays à crédit d'impôt égal à l'impôt français (Allemagne, Espagne, Italie…) : les loyers vont dans le total 4BA, puis en 4BL et en 8TK. Pays à exonération avec taux effectif (Pays-Bas, Irlande…) : case 4EA au réel ou 4EB en micro-foncier.
Les intérêts de la trésorerie de la SCPI sont en principe pré-remplis en case 2TR, et l'acompte de 12,8 % déjà prélevé en case 2CK : vérifiez-les avec l'attestation. Les plus-values sont imposées à la source, via le formulaire 2048-M lors de la revente de vos parts. Leur montant net se reporte en case 3VZ, pour le revenu fiscal de référence.
Oui, pour les revenus fonciers : il n'y a pas de retenue sur les loyers versés par la SCPI, mais l'administration calcule des acomptes mensuels ou trimestriels, prélevés sur votre compte, à partir des revenus fonciers déclarés l'année précédente. Les loyers étrangers déclarés en 4BL ou 4BK n'en génèrent pas, puisque le crédit d'impôt les neutralise.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.