En bref
Sur les 58 SCPI que nous suivons (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), 13 n'ont aucun immeuble en France. Leurs loyers échappent en général aux prélèvements sociaux de 17,2 %. À taux égal (4,91 %, moyenne 2025), une SCPI 100 % étrangère rapporte 84 € de plus par an sur 10 000 € qu'une SCPI 100 % française, quelle que soit votre tranche. Performances passées, non garanties.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Classement par taux de distribution 2025. Le taux net est calculé à 30 % de tranche avec la méthode de notre simulateur : impôt français à votre tranche sur la part étrangère, sans prélèvements sociaux. C'est une hypothèse prudente (voir plus bas l'effet réel du taux effectif).
| SCPI | Société de gestion | Pays | Création | Taux 2025 | Net à 30 % | Hors zone euro | Frais d'entrée |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reason | MNK Partners | Royaume-Uni 57 %, Pays-Bas 16 %, Irlande 11 %, autres pays européens 16 % | 2024 | 12,90 % | 9,03 % | 62,9 % | 12,0 % |
| Iroko Atlas | Iroko | 100 % hors France (Europe de l'Ouest, opportuniste Europe centrale/Amérique du Nord) | 2024 | 9,41 % | 6,59 % | 37,3 % | 0,0 % |
| Comète | Alderan | 100 % international (Espagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Pologne, Royaume-Uni, Canada) | 2023 | 9,00 % | 6,30 % | 65,8 % | 12,0 % |
| Eden | Advenis REIM | Royaume-Uni 34 %, Pays-Bas 29 %, Irlande 24 %, Finlande 13 % | 2024 | 8,00 % | 5,60 % | non relevé | 0,0 % |
| Corum USA | Corum AM | 100 % États-Unis | 2024 | 7,70 % | 5,39 % | 100 % | 12,0 % |
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 100 % hors France (Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Italie, Belgique, Pologne) | 2022 | 7,60 % | 5,32 % | 6 % | 12,0 % |
| NCap Continent | Norma Capital | Royaume-Uni 57 %, Espagne 36 %, Allemagne 7 % | 2022 | 7,10 % | 4,97 % | 57 % | 12,0 % |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | Espagne 34 %, Irlande 29 %, Allemagne 27 %, Pays-Bas 10 % | 2022 | 6,75 % | 4,73 % | 14,3 % | 12,0 % |
| Cœur d'Europe | Sogenial Immobilier | Espagne 43,1 %, Portugal 33,0 %, Belgique et Allemagne 23,9 % | 2021 | 6,25 % | 4,38 % | 0 % | 12,0 % |
| LOG IN | Theoreim | Espagne 32 %, Italie 26 %, Royaume-Uni 20 %, Allemagne 11 %, Pologne 8 %, Irlande 3 % | 2022 | 6,21 % | 4,35 % | 28 % | 12,0 % |
| Elialys | Advenis REIM | Espagne et Portugal, 0 % France | 2019 | 5,62 % | 3,93 % | non relevé | 11,4 % |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | Pays-Bas 35,1 %, Espagne 29,2 %, Allemagne 13,6 %, autres ≈ 22 % | 2021 | 5,41 % | 3,79 % | 10,3 % | 10,8 % |
| Corum XL | Corum AM | Royaume-Uni 54 %, Irlande 20 %, Portugal 9 %, Pologne 4 %, Pays-Bas 4 %, Espagne 3 %, Canada 2 %, autres 4 % | 2017 | 5,30 % | 3,71 % | 78 % | 12,0 % |
5 d'entre elles ont plus de la moitié de leur patrimoine hors zone euro (Reason, Comète, Corum USA, NCap Continent, Corum XL) : leurs loyers et la valeur de leurs immeubles dépendent aussi du cours de la livre ou du dollar. Le détail est sur la page SCPI et risque de change.
À taux de distribution égal (4,91 %, moyenne du marché en 2025), l'écart entre une SCPI 100 % étrangère et une SCPI 100 % française vient des prélèvements sociaux. Il est le même en euros pour toutes les tranches, mais pèse de plus en plus lourd en proportion.
| Tranche (TMI) | SCPI 100 % française | SCPI 100 % étrangère | Écart | Revenu en plus | Sur 10 000 € par an |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 4,07 % | 4,91 % | + 0,84 % | + 21 % | + 84 € |
| 11 % | 3,53 % | 4,37 % | + 0,84 % | + 24 % | + 84 € |
| 30 % | 2,59 % | 3,44 % | + 0,84 % | + 33 % | + 84 € |
| 41 % | 2,05 % | 2,90 % | + 0,84 % | + 41 % | + 84 € |
| 45 % | 1,86 % | 2,70 % | + 0,84 % | + 46 % | + 84 € |
Dans notre sélection, les SCPI sans immeuble en France ont aussi servi des taux plus élevés en 2025 : médiane 4,97 % net à 30 % de tranche, contre 3,27 % pour nos 13 SCPI investies à 100 % en France. Une partie de cet écart tient à la jeunesse des SCPI étrangères, dont les premiers exercices sont souvent plus généreux.
| Tranche (TMI) | Médiane des 13 SCPI 100 % France | Médiane des 13 SCPI 100 % étrangères |
|---|---|---|
| 0 % | 5,13 % | 7,10 % |
| 11 % | 4,45 % | 6,32 % |
| 30 % | 3,27 % | 4,97 % |
| 41 % | 2,59 % | 4,19 % |
| 45 % | 2,34 % | 3,91 % |
Notre simulateur impose la part étrangère à votre tranche. En pratique, l'impôt français dû à cause des loyers étrangers est souvent plus faible : avec la méthode du taux effectif, ou le crédit d'impôt égal à l'impôt français, ces loyers relèvent surtout le taux appliqué à vos autres revenus. Exemple avec 4 910 € de loyers par an (100 000 € au taux moyen 2025) :
| Foyer (revenu imposable hors SCPI) | TMI | Loyers perçus en France | Loyers perçus à l'étranger | Hypothèse du simulateur |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 45 000 € | 30 % | 2 318 € | 678 € | 1 473 € |
| Couple, 70 000 € | 30 % | 2 318 € | 904 € | 1 473 € |
| Couple, 200 000 € | 41 % | 2 858 € | 776 € | 2 013 € |
| Célibataire, 220 000 € | 45 % | 3 054 € | 513 € | 2 210 € |
Le détail des méthodes par pays, des cases à remplir et du formulaire 2047 est sur la page fiscalité des SCPI européennes, et le cas de l'Allemagne et de l'Espagne sur la page SCPI en Allemagne et en Espagne. Pour Corum USA (États-Unis) et la part canadienne de Comète, vérifiez la méthode prévue par la convention dans la notice 2047 de l'année.
| Pays | Impôt sur les sociétés local |
|---|---|
| Allemagne | 15,825 % |
| Espagne | 19 % |
| Pays-Bas | 19 %, puis 25,8 % au-delà de 200 000 € de bénéfice |
| Irlande | 25 % (revenus passifs) |
| Italie | 24 % |
| Royaume-Uni | 25 % |
| Portugal | 25 % |
| Belgique | 25 % |
| Pologne | 19 % |
Pour comparer avec des SCPI qui gardent une part en France, voir le classement des SCPI européennes, SCPI française ou européenne et le baromètre SCPI, qui classe toutes nos SCPI par rendement net selon votre tranche.
Parmi les 58 SCPI que nous suivons (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), 13 n'ont aucun immeuble en France : Reason, Iroko Atlas, Comète, Eden, Corum USA, Transitions Europe, NCap Continent, Épargne Pierre Europe, Cœur d'Europe, LOG IN, Elialys, Sofidy Europe Invest, Corum XL. D'autres SCPI dites européennes gardent une petite part en France, ce qui la soumet aux prélèvements sociaux.
Les loyers d'immeubles situés à l'étranger ne supportent en général pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, grâce aux conventions fiscales. Selon le pays, ils sont exonérés d'impôt français (avec un taux effectif) ou ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français. À taux de distribution égal (4,91 %, moyenne 2025), cela fait environ 84 € de plus par an sur 10 000 €, quelle que soit votre tranche.
L'écart vient alors uniquement des prélèvements sociaux : à 0 % de tranche, 4,91 % net contre 4,07 % pour une SCPI française au même taux de 4,91 %. C'est 21 % de revenu en plus. Le risque de change et la jeunesse de certaines SCPI pèsent alors plus lourd dans le choix.
Le plus souvent, non. La méthode de l'ASPIM calcule le taux de distribution avant l'impôt que la SCPI paie à l'étranger pour le compte de ses associés. Le dividende versé sur votre compte peut donc être inférieur au taux affiché. Demandez à la société de gestion le montant d'impôt étranger payé, il figure sur le relevé fiscal annuel.
Oui, toujours, même quand ils ne sont pas imposés en France. La société de gestion envoie chaque année un relevé fiscal qui indique les montants par pays et les cases à remplir (formulaire 2047, puis déclaration 2042 ou 2042 C).
Les mêmes que toute SCPI (perte en capital, revenus non garantis, revente parfois longue), plus le risque de change pour les immeubles hors zone euro, une fiscalité étrangère qui peut changer, et pour les SCPI récentes un historique court. Les taux passés ne préjugent pas des taux futurs.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.