En bref
20 000 € placés en SCPI française à 4,91 % (moyenne 2025, ASPIM), à 30 % de TMI, rapportent 7 777 € de revenus nets en 15 ans si vous les percevez. Si vous les réinvestissez, vos parts valent 26 512 € au prix de retrait, à prix de part stable, contre 25 837 € parts et revenus compris. Les frais d'entrée, payés à chaque réinvestissement, réduisent l'écart.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Revenus perçus
25 837 €
dont 7 777 € de revenus nets touchés et 18 060 € de parts au prix de retrait.
Revenus réinvestis
26 512 €
de parts au prix de retrait. Impôt payé en 15 ans : 8 368 €, contre 6 953 € si vous percevez les revenus.
Estimation sans garantie, à taux constant et prix de part stable. Réinvestissement une fois par an, avec des frais de souscription de 9,7 % à chaque achat.
SCPI investie en France à 4,91 %, frais d'entrée de 9,7 %, prix de part stable. « Perçus » : valeur des parts plus revenus nets touchés. « Réinvestis » : valeur des parts, revenus nets rachetés en parts chaque année.
| Montant placé | 10 ans, perçus | 10 ans, réinvestis | 15 ans, perçus | 15 ans, réinvestis | 20 ans, perçus | 20 ans, réinvestis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 11 622 € | 11 664 € | 12 919 € | 13 256 € | 14 215 € | 15 066 € |
| 20 000 € | 23 245 € | 23 328 € | 25 837 € | 26 512 € | 28 430 € | 30 132 € |
| 50 000 € | 58 112 € | 58 319 € | 64 594 € | 66 281 € | 71 075 € | 75 330 € |
| Tranche d'imposition | Perçus | Réinvestis | Impôt payé en 15 ans (réinvestis) |
|---|---|---|---|
| TMI 0 % | 30 256 € | 32 834 € | 3 399 € |
| TMI 11 % | 28 636 € | 30 368 € | 5 353 € |
| TMI 30 % | 25 837 € | 26 512 € | 8 368 € |
| TMI 41 % | 24 217 € | 24 494 € | 9 921 € |
Plus votre tranche est élevée, plus l'impôt payé chaque année freine l'effet du réinvestissement. Avec une SCPI investie hors de France, les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas et l'écart se creuse : à 30 % de TMI, 29 982 € en réinvestissant.
Oui. Les revenus d'une SCPI détenue en direct sont imposés l'année où ils sont distribués, qu'ils soient versés sur votre compte ou réinvestis en nouvelles parts. Le réinvestissement ne diffère pas l'impôt : seule l'assurance-vie le permet.
En général oui, au même taux que pour la première souscription. C'est pourquoi le gain du réinvestissement reste modeste : avec des frais de 9,7 % (moyenne des SCPI que nous suivons), environ un euro sur dix réinvesti part en frais. Les SCPI sans frais d'entrée rendent le réinvestissement plus efficace, mais prévoient souvent une commission en cas de retrait anticipé.
Non, seulement certaines. Quand l'option n'existe pas, il faut souscrire de nouvelles parts soi-même, au minimum de souscription de la SCPI. Beaucoup de sociétés de gestion proposent aussi des versements programmés chaque mois.
En assurance-vie, les loyers d'une SCPI logée en unité de compte sont réinvestis dans le contrat sans être imposés chaque année. L'impôt n'est dû qu'au retrait, avec un abattement après 8 ans. En contrepartie, le contrat prélève des frais de gestion annuels et le choix de SCPI est plus restreint.
Le réinvestissement sert surtout à faire grossir un capital que vous n'utilisez pas encore, par exemple avant la retraite. Sur 15 ans, 20 000 € deviennent 26 512 € en réinvestissant à 30 % de TMI, contre 18 060 € de parts plus 7 777 € de revenus touchés en les percevant. Si vous ne réinvestissez pas, ces revenus doivent être placés ailleurs pour ne pas dormir.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.