En bref
En 2025, un logement loué rapportait 4,78 % brut en moyenne en France (Lokimo), une SCPI a distribué 4,91 % (ASPIM). Après frais de notaire, taxe foncière, charges et un mois de vacance, le logement ressort à 3,30 % avant impôt. Sur 10 ans, à 30 % de TMI, 100 000 € laissent 112 535 € en locatif et 116 225 € en SCPI.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Prix stables des deux côtés. Pour le logement : bien revendu à son prix d'achat, frais de notaire perdus. Pour la SCPI : parts revendues au prix de retrait, frais d'entrée de 9,7 % perdus.
| Placement | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Logement, gestion en direct | 117 956 € | 112 535 € | 109 396 € |
| Logement, gestion par une agence (7 %) | 115 102 € | 109 681 € | 106 543 € |
| SCPI investie en France, 4,91 % | 125 554 € | 116 225 € | 110 824 € |
| Logement, gestion en direct | SCPI | |
|---|---|---|
| Somme dépensée | 100 000 € | 100 000 € |
| dont frais (notaire ou entrée) | 6 977 € | 9 700 € |
| Loyers encaissés | 4 076 € | 4 910 € |
| Taxe foncière, charges, entretien | −778 € | Déjà déduits du taux |
| Impôt et prélèvements sociaux | −1 347 € (micro-foncier) | −2 318 € |
| Revenu net par an | 1 951 € | 2 592 € |
| Rendement net d'impôt sur la somme dépensée | 1,95 % | 2,59 % |
| Logement en direct | SCPI | |
|---|---|---|
| Gestion | À votre charge ou confiée à une agence | Confiée à la société de gestion |
| Ticket d'entrée | Apport, frais de notaire, souvent un crédit | Quelques centaines d'euros |
| Diversification | Un bien, une ville | Des dizaines d'immeubles, plusieurs secteurs |
| Crédit | Oui | Oui, souvent un peu plus cher |
| Revente | Plusieurs mois, frais de vente | Selon la SCPI, sans garantie |
| Principaux risques | Impayés, vacance, travaux | Baisse du prix de part et des loyers |
Une troisième voie existe pour investir dans l'immobilier sans gérer de bien : le financement de promoteurs. Voyez notre comparatif SCPI ou crowdfunding immobilier.
Oui. Les banques financent l'achat de parts de SCPI, souvent à un taux un peu plus élevé que pour une résidence principale. Les intérêts sont déductibles des loyers imposés en France. Notre simulateur dédié calcule la mensualité et l'effort d'épargne.
Les loyers d'un appartement loué nu et ceux d'une SCPI sont tous deux des revenus fonciers, imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel s'appliquent dans les deux cas. Les SCPI investies hors de France ont un traitement à part, souvent plus léger.
Parce que le rendement brut se calcule sur le prix du logement, sans les frais de notaire, et avant la taxe foncière, les charges non récupérables, l'entretien et les mois sans locataire. Avec nos hypothèses, 4,78 % brut deviennent 3,30 % avant impôt sur la somme réellement dépensée. Le taux de distribution d'une SCPI est, lui, déjà net des frais de gestion et des charges des immeubles.
Oui : des frais d'entrée importants, aucune prise sur le choix des immeubles, une revente qui n'est pas garantie et un prix de part qui peut baisser (−3,45 % en moyenne en 2025 selon l'ASPIM). L'appartement, lui, demande du temps, concentre le risque sur un seul bien et expose aux impayés.
Quelques centaines à quelques milliers d'euros pour une SCPI, selon le prix de part et le minimum de souscription. Un logement demande l'apport, les frais de notaire et généralement un crédit.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.