En bref
À 30 % de TMI, 1 000 € de loyers perçus en France laissent 528 € après impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Perçus à l'étranger, ils laissent au moins 700 €, car les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas. L'écart grandit avec votre tranche et dépend de la convention fiscale de chaque pays.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Tranche d'imposition | Perçus en France | Perçus à l'étranger | Écart |
|---|---|---|---|
| TMI 0 % | 828 € | 1 000 € | +172 € |
| TMI 11 % | 718 € | 890 € | +172 € |
| TMI 30 % | 528 € | 700 € | +172 € |
| TMI 41 % | 418 € | 590 € | +172 € |
| TMI 45 % | 378 € | 550 € | +172 € |
Pour la part étrangère, nous appliquons votre tranche entière sans prélèvements sociaux. Avec la méthode du taux effectif, prévue par plusieurs conventions, l'impôt français réel est souvent plus faible : nos chiffres sont donc un plancher pour les SCPI européennes.
Taux de distribution 2025 et rendement net d'impôt selon la tranche. Données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI).
| SCPI | Part France | Taux 2025 | Net à 11 % | Net à 30 % | Net à 41 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Elevation Tertiom | 100 % | 8,25 % | 5,92 % | 4,36 % | 3,45 % |
| PERIAL Opportunités Territoires | 100 % | 7,50 % | 5,39 % | 3,96 % | 3,14 % |
| Attraits Pierre | 100 % | 7,00 % | 5,03 % | 3,70 % | 2,93 % |
| Optimale | 100 % | 6,50 % | 4,67 % | 3,43 % | 2,72 % |
| Cap Foncières & Territoires | 100 % | 6,24 % | 4,48 % | 3,29 % | 2,61 % |
| Cœur de Régions | 100 % | 6,20 % | 4,45 % | 3,27 % | 2,59 % |
| Cœur de Ville | 100 % | 6,20 % | 4,45 % | 3,27 % | 2,59 % |
| Paref Hexa | 100 % | 6,00 % | 4,31 % | 3,17 % | 2,51 % |
| NCap Régions | 100 % | 5,72 % | 4,11 % | 3,02 % | 2,39 % |
| LF Croissance & Territoires | 100 % | 5,50 % | 3,95 % | 2,90 % | 2,30 % |
| Logipierre 3 | 100 % | 5,31 % | 3,81 % | 2,80 % | 2,22 % |
| Urban Cœur de Commerce | 100 % | 5,30 % | 3,81 % | 2,80 % | 2,22 % |
| Épargne Pierre | 100 % | 5,28 % | 3,79 % | 2,79 % | 2,21 % |
| Sofiboutique | 98.3 % | 5,14 % | 3,71 % | 2,73 % | 2,16 % |
| Sofipierre | 98 % | 6,03 % | 4,35 % | 3,20 % | 2,54 % |
| Alta Convictions | 92 % | 6,57 % | 4,81 % | 3,56 % | 2,84 % |
| Aestiam Horizon | 88 % | 5,10 % | 3,77 % | 2,80 % | 2,24 % |
| Laffitte Pierre | 85 % | 5,30 % | 3,94 % | 2,94 % | 2,35 % |
| LF Opportunité Immo | 84.94 % | 5,68 % | 4,23 % | 3,15 % | 2,52 % |
| MyShareEducation | 84.2 % | 6,00 % | 4,47 % | 3,33 % | 2,67 % |
| Altixia Cadence XII | 81 % | 5,15 % | 3,87 % | 2,89 % | 2,32 % |
| ActivImmo | 79 % | 5,49 % | 4,14 % | 3,10 % | 2,49 % |
| Immorente | 79 % | 5,00 % | 3,77 % | 2,82 % | 2,27 % |
| Darwin RE01 | 75.7 % | 7,54 % | 5,73 % | 4,30 % | 3,47 % |
| Épargne Pierre Sophia | 74.13 % | 6,00 % | 4,57 % | 3,43 % | 2,77 % |
| AEW Opportunités Europe | 64 % | 5,41 % | 4,22 % | 3,19 % | 2,60 % |
| Epsicap Nano | 59 % | 7,01 % | 5,53 % | 4,20 % | 3,42 % |
| Périal Opportunités Europe | 59 % | 6,10 % | 4,81 % | 3,65 % | 2,98 % |
| Cristal Life | 58.13 % | 6,54 % | 5,17 % | 3,92 % | 3,20 % |
| Novaxia Neo | 53 % | 5,50 % | 4,39 % | 3,35 % | 2,74 % |
| Sofidynamic | 50 % | 9,04 % | 7,27 % | 5,55 % | 4,56 % |
| Iroko Zen | 44 % | 7,14 % | 5,81 % | 4,46 % | 3,67 % |
| Mistral Sélection | 40.13 % | 8,07 % | 6,63 % | 5,09 % | 4,20 % |
| Imarea Pierre | 38.4 % | 8,17 % | 6,73 % | 5,18 % | 4,28 % |
| Linaclub | 33 % | 7,10 % | 5,92 % | 4,57 % | 3,79 % |
| Atream Hôtels | 33 % | 5,05 % | 4,21 % | 3,25 % | 2,69 % |
| Pierval Santé | 33 % | 4,06 % | 3,38 % | 2,61 % | 2,16 % |
| Osmo Énergie | 28 % | 7,00 % | 5,89 % | 4,56 % | 3,79 % |
| MomenTime | 25 % | 9,25 % | 7,83 % | 6,08 % | 5,06 % |
| Remake Live | 25 % | 7,05 % | 5,97 % | 4,63 % | 3,86 % |
| Corum Eurion | 18 % | 5,73 % | 4,92 % | 3,83 % | 3,20 % |
| Wemo One | 17 % | 15,27 % | 13,14 % | 10,24 % | 8,56 % |
| Upêka | 15.4 % | 5,71 % | 4,93 % | 3,85 % | 3,22 % |
| EDR Europa | 8 % | 8,75 % | 7,67 % | 6,00 % | 5,04 % |
| Corum Origin | 7 % | 6,50 % | 5,71 % | 4,47 % | 3,76 % |
| Reason | 0 % | 12,90 % | 11,48 % | 9,03 % | 7,61 % |
| Iroko Atlas | 0 % | 9,41 % | 8,37 % | 6,59 % | 5,55 % |
| Comète | 0 % | 9,00 % | 8,01 % | 6,30 % | 5,31 % |
| Eden | 0 % | 8,00 % | 7,12 % | 5,60 % | 4,72 % |
| Corum USA | 0 % | 7,70 % | 6,85 % | 5,39 % | 4,54 % |
| Transitions Europe | 0 % | 7,60 % | 6,76 % | 5,32 % | 4,48 % |
| NCap Continent | 0 % | 7,10 % | 6,32 % | 4,97 % | 4,19 % |
| Épargne Pierre Europe | 0 % | 6,75 % | 6,01 % | 4,73 % | 3,98 % |
| Cœur d'Europe | 0 % | 6,25 % | 5,56 % | 4,38 % | 3,69 % |
| LOG IN | 0 % | 6,21 % | 5,53 % | 4,35 % | 3,66 % |
| Elialys | 0 % | 5,62 % | 5,00 % | 3,93 % | 3,32 % |
| Sofidy Europe Invest | 0 % | 5,41 % | 4,81 % | 3,79 % | 3,19 % |
| Corum XL | 0 % | 5,30 % | 4,72 % | 3,71 % | 3,13 % |
Pas par nature. Elle est exposée à d'autres marchés immobiliers et, hors zone euro, au risque de change. Elle permet aussi de diversifier le patrimoine sur plusieurs pays. Le risque dépend surtout des immeubles, des locataires et de la société de gestion.
Les loyers d'un immeuble situé à l'étranger sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble. Les conventions fiscales évitent ensuite une double imposition en France, par la méthode du taux effectif ou par un crédit d'impôt. Dans les deux cas, les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'ajoutent pas. Notre calcul applique quand même votre tranche entière à la part étrangère, une hypothèse prudente.
Oui. Les revenus de source étrangère se déclarent en France, même quand ils n'y sont pas imposés. La société de gestion envoie chaque année un relevé fiscal qui indique les montants et les cases à remplir. Le formulaire et la méthode dépendent de la convention signée avec chaque pays.
L'écart est plus faible : pour 1 000 € de loyers, 718 € nets perçus en France contre 890 € perçus à l'étranger, soit 172 € de plus. Il tient surtout aux prélèvements sociaux, dus quelle que soit la tranche sur la part française.
Parmi les SCPI que nous suivons : Reason, Iroko Atlas, Comète, Eden, Corum USA, Transitions Europe, NCap Continent, Épargne Pierre Europe, Cœur d'Europe, LOG IN, Elialys, Sofidy Europe Invest, Corum XL. Données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI).
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.