En bref
Acheter 100 000 € de parts de SCPI avec un crédit de 20 ans à 3,54 % (moyenne de septembre 2026, Pretto) coûte 582 € par mois, plus l'assurance. Les loyers, à 4,91 %, en couvrent une partie. À 30 % de TMI, votre effort d'épargne ressort à environ 301 € par mois en moyenne. Les intérêts se déduisent des loyers imposés en France.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Les taux proposés par défaut sont des moyennes de marché. Les banques prêtent souvent plus cher pour des parts de SCPI que pour une résidence principale : remplacez-les par ceux de votre offre.
Effort d'épargne mensuel moyen
301 €
Estimation sans garantie, à taux de distribution constant. La valeur des parts au terme est le prix de retrait (frais de souscription moyens de 9,7 % déduits). Un déficit foncier dû aux intérêts n'est pas reporté sur les années suivantes : le calcul est prudent.
Sans apport, foyer imposé à 30 %, SCPI investie en France à 4,91 %, assurance emprunteur de 0,30 % par an. Taux de crédit moyens de septembre 2026 : 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans, 3,61 % sur 25 ans.
| Montant des parts | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 218 € / mois | 151 € / mois | 111 € / mois |
| 100 000 € | 435 € / mois | 301 € / mois | 222 € / mois |
| 200 000 € | 870 € / mois | 602 € / mois | 444 € / mois |
| Montant | |
|---|---|
| Mensualité, hors assurance | 582 € |
| Assurance emprunteur | 25 € / mois |
| Loyers bruts | 409 € / mois |
| Impôt et prélèvements la 1re année | 532 € / an |
| Effort d'épargne la 1re année | 242 € / mois |
| Effort d'épargne moyen sur 20 ans | 301 € / mois |
| Coût total du crédit (intérêts + assurance) | 45 684 € |
| Valeur des parts au terme, −1 % par an | 73 857 € |
| Valeur des parts au terme, prix stable | 90 300 € |
| Valeur des parts au terme, +1 % par an | 110 183 € |
L'effort augmente avec les années : les intérêts, déductibles, diminuent à mesure que le crédit se rembourse, donc l'impôt sur les loyers augmente. La valeur au terme est le prix de retrait, frais de souscription moyens de 9,7 % déduits.
Oui, pour les loyers imposés en France, au régime réel des revenus fonciers. Les intérêts et l'assurance emprunteur se déduisent des loyers de la SCPI. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : les intérêts ne sont alors pas déduits.
Oui, quand les intérêts dépassent les loyers imposés en France. Mais la part du déficit due aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans : elle ne réduit pas l'impôt sur vos salaires. Notre calcul ne compte pas ce report, il est donc prudent.
Cela dépend de la banque. Certaines financent la totalité de l'achat, souvent avec un nantissement des parts en garantie. Les banques prêtent en général un peu plus cher pour des parts de SCPI que pour une résidence principale.
Le crédit reste dû en entier. Avec une baisse de 1 % par an pendant 20 ans, 100 000 € de parts ne vaudraient plus que 73 857 € au prix de retrait à la fin du crédit, contre 90 300 € à prix stable. En 2025, le prix des parts a baissé de 3,45 % en moyenne (ASPIM).
Avec un crédit amortissable, vous remboursez le capital chaque mois : l'effort d'épargne est plus élevé, mais la dette baisse. Avec un crédit in fine, vous ne payez que les intérêts et remboursez tout le capital à la fin, souvent grâce à un placement nanti : l'effort mensuel est plus faible, les intérêts déductibles plus élevés, mais le risque est plus grand si les parts ont perdu de la valeur. Notre calcul porte sur un crédit amortissable.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.