En bref
Sur 10 ans, 50 000 € deviennent 59 181 € sur Livret A et LDDS (1,7 % net depuis le 1er août 2026), 61 276 € en fonds en euros (2,63 % servi en 2025) et 58 112 € en SCPI française à 30 % de TMI, prix de part stable. Une SCPI investie à l'étranger laisse 62 335 €. Seule la SCPI verse un revenu régulier, non garanti : 108 € nets par mois.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Montant final net d'impôt, de prélèvements sociaux et de frais d'entrée, pour une personne seule. Pour la SCPI : capital récupéré au prix de retrait plus revenus nets perçus. Pour l'assurance-vie : valeur après rachat total.
| Placement | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Livret A et LDDS | 59 181 € | 59 181 € | 59 181 € |
| Fonds en euros (assurance-vie) | 61 276 € | 61 276 € | 61 276 € |
| SCPI investie en France, revenus perçus | 62 777 € | 58 112 € | 55 412 € |
| SCPI investie à l'étranger, revenus perçus | 67 000 € | 62 335 € | 59 635 € |
| SCPI investie en France, revenus réinvestis | 63 845 € | 58 319 € | 55 321 € |
Le Livret A et le fonds en euros ne dépendent pas de votre tranche : les livrets sont exonérés, et les gains d'assurance-vie retirés après 8 ans sont taxés à 7,5 % après un abattement de 4 600 €. Les loyers d'une SCPI investie en France supportent votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux, d'où l'écart entre 11 % et 41 %.
| Placement | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Livret A et LDDS | 64 385 € | 64 385 € | 64 385 € |
| Fonds en euros (assurance-vie) | 67 690 € | 67 690 € | 67 690 € |
| SCPI investie en France, revenus perçus | 71 590 € | 64 594 € | 60 543 € |
| SCPI investie à l'étranger, revenus perçus | 77 924 € | 70 928 € | 66 877 € |
| SCPI investie en France, revenus réinvestis | 75 921 € | 66 281 € | 61 236 € |
Plus la durée est longue, plus les frais d'entrée de la SCPI sont amortis. Le détail du choix entre revenus perçus et réinvestis est sur la page réinvestir ses dividendes.
Première durée à laquelle une SCPI (revenus perçus, prix de part stable) laisse plus que le placement comparé.
| Tranche | Contre le Livret A : SCPI France | SCPI étrangère | Contre le fonds en euros : SCPI France | SCPI étrangère |
|---|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 6 ans | 4 ans | 8 ans | 5 ans |
| TMI 30 % | 15 ans | 6 ans | plus de 30 ans | 8 ans |
| TMI 41 % | plus de 30 ans | 10 ans | plus de 30 ans | plus de 30 ans |
Nos tableaux supposent un prix de part stable. En 2025, il a baissé de 3,45 % en moyenne (ASPIM). Voici la SCPI française sur 10 ans si le prix de part baisse ou monte de 1 % par an.
| Évolution du prix de part | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| -1 % par an | 58 460 € | 53 795 € | 51 095 € |
| Stable | 62 777 € | 58 112 € | 55 412 € |
| +1 % par an | 67 501 € | 62 836 € | 60 136 € |
Évolution annuelle du prix de part à partir de laquelle la SCPI fait jeu égal avec le fonds en euros sur 10 ans :
| Tranche | SCPI investie en France | SCPI investie à l'étranger |
|---|---|---|
| TMI 11 % | -0,34 % par an | -1,35 % par an |
| TMI 30 % | +0,68 % par an | -0,24 % par an |
| TMI 41 % | +1,23 % par an | +0,36 % par an |
| Tranche | SCPI France, par an | par mois | SCPI étrangère, par an | par mois |
|---|---|---|---|---|
| Non imposable | 2 033 € | 169 € | 2 455 € | 205 € |
| TMI 11 % | 1 763 € | 147 € | 2 185 € | 182 € |
| TMI 30 % | 1 296 € | 108 € | 1 719 € | 143 € |
| TMI 41 % | 1 026 € | 86 € | 1 448 € | 121 € |
| TMI 45 % | 928 € | 77 € | 1 350 € | 113 € |
Le détail SCPI par SCPI est sur la page combien rapportent 50 000 € en SCPI, et le calcul avec votre propre situation dans le simulateur.
| Livret A et LDDS | Fonds en euros | SCPI | |
|---|---|---|---|
| Capital | Garanti | Garanti par l'assureur | Non garanti |
| Disponibilité | Immédiate | Rachat possible à tout moment | Revente sans garantie de délai ni de prix |
| Plafond | 34 950 € par personne | Aucun | Aucun |
| Revenu régulier | Non (intérêts annuels) | Non (sauf rachats) | Oui, trimestriel ou mensuel |
| Fiscalité | Exonéré | 17,2 % chaque année, 7,5 % après 8 ans au-delà de l'abattement | Tranche + 17,2 % sur la part France |
| Frais d'entrée | Aucun | Selon le contrat | 9,7 % en moyenne |
| Horizon conseillé | Épargne de précaution | Moyen ou long terme | 8 à 10 ans minimum |
Pour aller plus loin : SCPI ou Livret A, SCPI ou assurance-vie et SCPI ou ETF.
Le Livret A et le LDDS garantissent le capital et rapportent 1,7 % net depuis le 1er août 2026, mais leurs plafonds cumulés sont de 34 950 € par personne. Le fonds en euros d'une assurance-vie garantit aussi le capital (par l'assureur) ; il a servi 2,63 % en moyenne en 2025 (ACPR), avant prélèvements sociaux. Une SCPI n'est pas un placement sans risque : ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
Au taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %), 50 000 € versent 205 € bruts par mois. Après impôt, une SCPI investie en France laisse 108 € par mois à 30 % de TMI, et une SCPI investie à l'étranger 143 €. Ces revenus ne sont pas garantis.
Cela dépend de votre tranche et de l'évolution du prix des parts. Sur 10 ans, à prix de part stable, une SCPI investie en France laisse 62 777 € à 11 % de TMI et 58 112 € à 30 %, contre 61 276 € pour le fonds en euros. À 30 % de TMI, il faudrait que le prix de part monte de 0,68 % par an pour faire jeu égal.
Non. Le plafond du Livret A est de 22 950 € et celui du LDDS de 12 000 €, soit 34 950 € par personne. Pour comparer à taux égal, notre tableau applique malgré tout 1,7 % à 50 000 €.
Rarement. Une épargne de précaution disponible tout de suite (en général 3 à 6 mois de dépenses) se garde sur un livret. La part placée en SCPI doit pouvoir rester 8 à 10 ans au minimum, car la revente n'est pas garantie et les frais d'entrée se récupèrent sur la durée. La bonne répartition dépend de votre situation : c'est l'objet d'un conseil personnalisé.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.