En bref
Pour 300 € nets de plus par mois, il faut placer environ 138 900 € en SCPI investie en France à 30 % de TMI, au taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %). C'est 19 % de la pension nette moyenne (1 541 €, DREES). Le premier revenu arrive après le délai de jouissance, souvent 5 mois. Rien n'est garanti.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Revenu net visé par mois | TMI 0 % | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % | SCPI étrangère, TMI 30 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 200 € par mois | 59 100 € | 68 100 € | 92 600 € | 117 000 € | 69 900 € |
| 300 € par mois | 88 600 € | 102 200 € | 138 900 € | 175 500 € | 104 800 € |
| 500 € par mois | 147 600 € | 170 200 € | 231 500 € | 292 400 € | 174 600 € |
| 1 000 € par mois | 295 200 € | 340 400 € | 462 900 € | 584 700 € | 349 200 € |
Pour un autre montant ou une vraie SCPI, utilisez le simulateur de revenus mensuels. Si le complément sert à la retraite, voyez SCPI et retraite.
Après la souscription, vos parts ne rapportent qu'à la fin du délai de jouissance. Répartition des 58 SCPI de notre sélection, selon la règle en vigueur en octobre 2026 :
| Mois entiers sans revenu | Nombre de SCPI | Revenus bruts non perçus sur 100 000 € |
|---|---|---|
| Aucun mois entier (revenus dès le mois suivant) | 8 | 0 € |
| 1 à 2 mois | 3 | jusqu'à 818 € |
| 3 à 4 mois | 21 | jusqu'à 1 637 € |
| 5 mois | 25 | jusqu'à 2 046 € |
| 6 mois ou plus | 1 | jusqu'à 2 455 € |
Le délai se compare d'une SCPI à l'autre dans notre tableau des délais de jouissance et sur les fiches de nos SCPI.
Les frais de souscription, 9,7 % en moyenne dans notre sélection, sont prélevés au départ. Il faut plusieurs années de revenus nets pour les compenser :
| Tranche (TMI) | Rendement net, SCPI France | Années de revenus pour couvrir les frais |
|---|---|---|
| 0 % | 4,07 % | 2,4 ans |
| 11 % | 3,53 % | 2,8 ans |
| 30 % | 2,59 % | 3,7 ans |
| 41 % | 2,05 % | 4,7 ans |
Un complément de revenus en SCPI se conçoit donc sur au moins 8 à 10 ans. Il existe aussi des SCPI sans frais d'entrée, qui appliquent en contrepartie une commission en cas de retrait anticipé.
Environ 138 900 € à 30 % de TMI, dans une SCPI investie en France au taux moyen de 2025 (4,91 %), une fois les 17,2 % de prélèvements sociaux et l'impôt payés. Il en faut 88 600 € si vous n'êtes pas imposable et 175 500 € à 41 %. Le taux n'est pas garanti.
Les SCPI versent le plus souvent leurs revenus chaque trimestre, sous forme d'acomptes ; certaines, surtout récentes, les versent chaque mois. Vérifiez la fréquence dans la documentation de la SCPI si vous comptez sur ce revenu pour vos dépenses courantes.
Après le délai de jouissance, fixé par chaque SCPI. Dans notre sélection de 58 SCPI (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), la règle la plus fréquente est le 1er jour du 6e mois, soit 5 mois sans revenu. Sur 100 000 € au taux moyen de 2025, cela représente environ 2 046 € de revenus bruts non perçus.
Non. En 2025, 50 % des SCPI ont versé un dividende par part plus faible qu'en 2024, et 18 % ont baissé leur prix de part (ASPIM). Les revenus dépendent des loyers encaissés, de la vacance et des charges.
Oui : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux sur la part française. Un complément important peut vous faire changer de tranche. Les SCPI investies hors de France sont souvent moins imposées en France, selon les conventions fiscales.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.