En bref
Depuis le 1er août 2026, le Livret A rapporte 1,70 % net. Une SCPI a distribué 4,91 % brut en moyenne en 2025 (ASPIM). Sur 10 ans, avec 30 000 € à 30 % de TMI et un prix de part stable, une SCPI française laisse 34 867 € contre 35 508 € pour le Livret A : l'impôt et les frais d'entrée effacent l'écart de taux. Une SCPI étrangère laisse 37 401 €.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
SCPI investie en France, revenus perçus chaque année, frais d'entrée de 9,7 % (moyenne des SCPI que nous suivons), prix de part stable. Livret A à 1,70 % constant, intérêts capitalisés.
| Montant placé | Livret A | SCPI France, TMI 11 % | SCPI France, TMI 30 % | SCPI France, TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 11 836 € | 12 555 € | 11 622 € | 11 082 € |
| 30 000 € | 35 508 € | 37 666 € | 34 867 € | 33 247 € |
| 50 000 € | 59 181 € | 62 777 € | 58 112 € | 55 412 € |
Les loyers perçus à l'étranger ne supportent pas les prélèvements sociaux. Notre calcul leur applique votre tranche seule, une hypothèse prudente : selon le pays, l'impôt français réel est souvent plus faible.
| Montant placé | Livret A | SCPI étrangère, TMI 11 % | SCPI étrangère, TMI 30 % | SCPI étrangère, TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 11 836 € | 13 400 € | 12 467 € | 11 927 € |
| 30 000 € | 35 508 € | 40 200 € | 37 401 € | 35 781 € |
| 50 000 € | 59 181 € | 67 000 € | 62 335 € | 59 635 € |
Durée à partir de laquelle la SCPI laisse plus que le Livret A, mêmes hypothèses.
| Tranche d'imposition | SCPI France | SCPI étrangère |
|---|---|---|
| TMI 11 % | 6 ans | 4 ans |
| TMI 30 % | 15 ans | 6 ans |
| TMI 41 % | plus de 30 ans | 10 ans |
Ces durées supposent un prix de part stable. En 2025, le prix des parts a baissé de 3,45 % en moyenne (ASPIM). Une hausse du prix raccourcirait le délai, une baisse l'allongerait. Le Livret A, lui, ne perd jamais de valeur.
| Livret A | SCPI | |
|---|---|---|
| Disponibilité | Immédiate | Revente en quelques semaines à plusieurs mois, sans garantie |
| Capital | Garanti | Non garanti |
| Plafond | 22 950 € | Aucun |
| Fiscalité | Exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux | TMI + 17,2 % sur la part France |
| Frais | Aucun | Frais d'entrée, 9,7 % en moyenne |
| Horizon | Épargne de précaution | 8 à 10 ans minimum |
Avec le fonds en euros en plus, et sur 50 000 € : placer 50 000 € : SCPI, Livret A ou fonds en euros.
Non. Le Livret A sert d'épargne de précaution : l'argent est disponible tout de suite et le capital est garanti. Gardez l'équivalent de 3 à 6 mois de dépenses sur un livret avant d'investir en SCPI, un placement à garder 8 à 10 ans minimum.
Avec nos hypothèses (taux de 4,91 %, frais d'entrée de 9,7 %, prix de part stable, Livret A à 1,70 % constant), une SCPI investie en France passe devant au bout de 6 ans à 11 % de TMI et de 15 ans à 30 %. Une SCPI investie à l'étranger passe devant au bout de 6 ans à 30 %. Les frais d'entrée et l'impôt expliquent ce délai.
Le taux du Livret A est révisé deux fois par an, au 1er février et au 1er août. Il est de 1,70 % depuis le 1er août 2026 (arrêté du 28 juillet 2026). La prochaine révision aura lieu le 1er février 2027. Nos calculs le supposent constant, ce qui est une simplification.
Parce que les 4,91 % sont un taux brut. Les loyers d'une SCPI investie en France supportent votre tranche d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, et les frais d'entrée (9,7 % en moyenne sur les SCPI que nous suivons) ne sont pas récupérés à la revente. Le Livret A, lui, n'est ni imposé ni soumis aux prélèvements sociaux.
Non, le plafond de versement est de 22 950 € pour une personne. Au-delà, il faut un autre support. Nos calculs appliquent malgré tout le taux du Livret A à toute la somme, pour comparer à taux égal : cela avantage le Livret A sur les gros montants.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.