En bref
Chaque parent peut transmettre à chaque enfant 100 000 € de parts de SCPI sans droits, tous les 15 ans (règles en vigueur en octobre 2026). Les parts comptent pour leur valeur de retrait, environ 88 % du prix. En donnant la nue-propriété à 65 ans, la base tombe à 60 % : environ 189 316 € de parts passent alors sans droits.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Les droits de donation et de succession se calculent sur la valeur des parts au jour de la transmission. En pratique, on retient la valeur de retrait publiée par la société de gestion : le prix de souscription moins la commission de souscription. Les frais payés à l'achat sortent donc de la base taxable.
| SCPI | Prix de souscription | Valeur de retrait | Part du prix retenue |
|---|---|---|---|
| Corum Origin | 1 135,00 € | 999,21 € | 88,0 % |
| Corum Eurion | 215,00 € | 189,20 € | 88,0 % |
| Corum XL | 195,00 € | 171,60 € | 88,0 % |
| Cap Foncières & Territoires | 260,00 € | 239,20 € | 92,0 % |
| Épargne Pierre Europe | 200,00 € | 180,00 € | 90,0 % |
Pour une SCPI sans frais d'entrée, la valeur de retrait est proche du prix, mais une commission de retrait peut s'appliquer en cas de revente rapide (voir les SCPI sans frais d'entrée). Pour une SCPI à capital fixe, le notaire peut retenir une valeur plus basse si les parts se négocient avec une décote sur le marché secondaire.
Entre parent et enfant, 100 000 € sont exonérés par parent et par enfant (31 865 € pour un petit-enfant). L'abattement se reconstitue 15 ans après une donation. Au-delà, le même barème s'applique aux donations et aux successions. La loi de finances 2026 ne l'a pas modifié.
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| De 0 € à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Si vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit, seule la nue-propriété est taxée. Sa valeur dépend de votre âge le jour de la donation (barème de l'article 669 du CGI).
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété taxée |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
Valeur que chaque parent peut transmettre à chaque enfant sans droits, et montant de parts que cela représente au prix de souscription (valeur de retrait à 88 % du prix). Un couple qui donne à deux enfants multiplie ces montants par quatre.
| Donation | Base taxée | Valeur transmise sans droits | Parts au prix de souscription | Pour un couple, par enfant |
|---|---|---|---|---|
| Pleine propriété, tout âge | 100 % | 100 000 € | 113 590 € | 227 179 € |
| Nue-propriété, donateur de 45 ans | 40 % | 250 000 € | 283 974 € | 567 949 € |
| Nue-propriété, donateur de 55 ans | 50 % | 200 000 € | 227 179 € | 454 359 € |
| Nue-propriété, donateur de 65 ans | 60 % | 166 667 € | 189 316 € | 378 632 € |
| Nue-propriété, donateur de 75 ans | 70 % | 142 857 € | 162 271 € | 324 542 € |
| Nue-propriété, donateur de 85 ans | 80 % | 125 000 € | 141 987 € | 283 974 € |
Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété pèse peu : à 45 ans, 250 000 € de valeur passent sans droits, contre 142 857 € à 75 ans. Une donation faite tôt permet aussi de recommencer 15 ans plus tard.
Droits dus par un enfant qui reçoit des parts d'un parent, selon la valeur des parts (valeur de retrait). La colonne « pleine propriété » donne aussi les droits de succession si l'abattement n'a pas été utilisé.
| Valeur des parts | Pleine propriété ou succession | Nue-propriété à 55 ans | Nue-propriété à 65 ans | Nue-propriété à 75 ans |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 18 194 € | 0 € | 2 194 € | 6 194 € |
| 400 000 € | 58 194 € | 18 194 € | 26 194 € | 34 194 € |
| 700 000 € | 122 962 € | 48 194 € | 62 194 € | 76 194 € |
| 1 000 000 € | 212 962 € | 78 194 € | 98 194 € | 122 962 € |
Sur 400 000 € de parts, l'enfant paie 58 194 € de droits en pleine propriété, et 26 194 € si le parent donne la nue-propriété à 65 ans. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans nouveaux droits. Si le prix de part baisse ou monte entre-temps, l'enfant en supporte l'effet, mais les droits payés ne changent pas.
L'usufruitier continue de percevoir les revenus et de payer l'impôt dessus. Exemple : 300 000 € de parts au taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %), soit 14 730 € bruts par an.
| Tranche d'impôt (TMI) | SCPI investie en France | SCPI investie à l'étranger |
|---|---|---|
| 11 % | 10 576 € par an | 13 110 € par an |
| 30 % | 7 777 € par an | 10 311 € par an |
| 41 % | 6 157 € par an | 8 691 € par an |
Les parts restent soumises à l'IFI chez l'usufruitier, pour leur pleine valeur (voir SCPI et IFI). Pour acheter vous-même des parts démembrées, voyez le simulateur de démembrement.
Les capitaux d'une assurance-vie issus de primes versées avant 70 ans bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 852 500 € et de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, l'abattement n'est que de 30 500 € pour tous les bénéficiaires, et le reste suit le barème des successions. Exemple : 300 000 € transmis à un seul enfant, au décès d'un parent.
| Mode de détention | Taxes à payer | Part transmise nette |
|---|---|---|
| Tout en parts détenues en direct (succession) | 38 194 € | 87,3 % |
| Tout en assurance-vie, primes versées avant 70 ans | 29 500 € | 90,2 % |
| 152 500 € en assurance-vie, le reste en direct | 7 694 € | 97,4 % |
Les deux abattements se cumulent. Mais un contrat prélève des frais chaque année et ne reverse parfois qu'une partie des loyers : comparez avec le simulateur SCPI en assurance-vie.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit un régime temporaire pour les dons de sommes d'argent. Dans la version du gouvernement, le don familial exonéré passe de 31 865 € à 50 000 € et un taux unique de 6 % s'applique jusqu'à 100 000 € ; les députés ont porté le don exonéré à 100 000 € en première lecture, le 16 octobre. Ces mesures visent l'argent, pas les parts de SCPI ni la nue-propriété. Le texte est encore en discussion au Parlement et peut changer. Nous mettrons cette page à jour après le vote définitif.
Le barème, l'abattement de 100 000 € et le délai de 15 ans ne sont pas visés par le projet. Pour la fiscalité des revenus, voyez notre guide de la fiscalité des SCPI.
En pratique, la valeur de retrait publiée par la société de gestion à la date de la donation ou du décès : le prix de souscription moins la commission de souscription. Pour les cinq SCPI relevées, elle représente de 88 % à 92 % du prix (valeurs au 31 décembre 2025). Pour une SCPI à capital fixe, le notaire peut retenir une autre valeur si le marché secondaire se traite plus bas.
Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € de valeur sans droits, tous les 15 ans. En pleine propriété, cela représente environ 113 590 € de parts au prix de souscription (valeur de retrait à 88 % du prix). En nue-propriété, la base est plus faible : à 65 ans, 166 667 € de valeur passent sans droits.
Vous gardez l'usufruit, donc les revenus des parts, et les droits sont calculés sur la seule nue-propriété : 60 % de la valeur si vous avez entre 61 et 70 ans (article 669 du CGI). À votre décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans nouveaux droits (article 1133 du CGI).
Non : cette exonération vise les dons de sommes d'argent, sous conditions d'âge. Vous pouvez donner de l'argent que votre enfant place lui-même en SCPI, en plus de l'abattement de 100 000 €. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit d'augmenter ce plafond, mais il n'est pas voté à la date de mise à jour.
Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 €, distinct de l'abattement de 100 000 € des successions. Les deux se cumulent. En contrepartie, le contrat prélève des frais chaque année et ne reverse parfois qu'une partie des loyers.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.