En bref
Le crowdfunding immobilier a affiché un rendement brut moyen de 11,0 % en 2025 (Forvis Mazars, mars 2026), contre 4,91 % distribués par les SCPI. Mais 25 à 30 % des projets ont plus de 6 mois de retard et 20 à 25 % sont en procédure collective. Selon nos calculs, à 30 % de TMI, la SCPI laisse plus au-delà de 5,13 % de capital perdu par an.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Montant collecté en 2025 | 845 M€ (-1,9 % sur un an) | Forvis Mazars, France FinTech |
| Projets financés en 2025 | 1 004 (contre 1 139 en 2024) | Forvis Mazars, France FinTech |
| Rendement brut moyen annoncé | 11,0 % (10,6 % en 2024) | Forvis Mazars, France FinTech |
| Projets en retard de moins de 6 mois | 8 à 10 % | Forvis Mazars, France FinTech |
| Projets en retard de plus de 6 mois | 25 à 30 % | Forvis Mazars, France FinTech |
| Projets en procédure collective | 20 à 25 % | Forvis Mazars, France FinTech |
| Pertes constatées dans l'immobilier en 2024 | 27,4 M€ (11,4 M€ en 2023) | AMF |
| Ticket médian investi (tous secteurs, 2024) | 4 225 € | AMF |
Selon le baromètre, au total, un projet sur deux présente des difficultés significatives. Le taux annoncé ne dit donc pas ce que vous toucherez. Côté SCPI, le taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 correspond à des revenus effectivement versés, mais le prix des parts a baissé de 3,45 % en moyenne la même année (ASPIM).
| Tranche d'imposition | Intérêts de crowdfunding | Loyers de SCPI investie en France | Loyers de SCPI investie à l'étranger |
|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 704 € | 718 € | 890 € |
| TMI 30 % | 686 € | 528 € | 700 € |
| TMI 41 % | 686 € | 418 € | 590 € |
Dès 30 % de TMI, l'impôt sur les intérêts du crowdfunding est plus léger que sur des loyers de SCPI française. L'écart se réduit avec une SCPI investie à l'étranger : voyez la fiscalité des SCPI européennes.
| Montant placé | SCPI investie en France | Crowdfunding, 0 % perdus par an | Crowdfunding, 2 % perdus par an | Crowdfunding, 4 % perdus par an |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 11 622 € | 17 546 € | 14 935 € | 12 718 € |
| 50 000 € | 58 112 € | 87 730 € | 74 673 € | 63 592 € |
Sans aucune perte, le crowdfunding l'emporte nettement. Mais chaque point de capital perdu par an efface une part importante de l'avance, car un projet en défaut ne rembourse ni intérêts ni capital. Nos calculs ne comptent pas non plus les retards, qui repoussent le réinvestissement.
| Tranche d'imposition | Taux net du crowdfunding avant pertes | Taux net d'une SCPI française | Perte annuelle équivalente sur 10 ans |
|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 7,74 % | 3,53 % | 4,32 % |
| TMI 30 % | 7,55 % | 2,59 % | 5,13 % |
| TMI 41 % | 7,55 % | 2,05 % | 5,72 % |
Pour situer ces seuils : l'AMF a relevé 27,4 M€ de pertes dans l'immobilier en 2024, contre 11,4 M€ en 2023, et le baromètre 2025 compte 20 à 25 % de projets en procédure collective. Une procédure ne veut pas dire perte totale, mais le remboursement devient incertain et tardif. À l'inverse, nous supposons le prix de part de la SCPI stable : une baisse de ce prix abaisserait ces seuils.
| Crowdfunding immobilier | SCPI | |
|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Une créance sur un promoteur, pour un projet unique | Des parts d'un patrimoine de nombreux immeubles loués |
| Revenu | Intérêts fixés au contrat, versés selon le calendrier prévu (en cours de projet ou au remboursement) | Loyers distribués, en général chaque mois ou trimestre, variables |
| Risque principal | Retard ou défaut du promoteur, perte partielle ou totale | Baisse des loyers et du prix de part, perte en capital possible |
| Revente avant l'échéance | Difficile, souvent impossible | Possible, mais en semaines ou mois, sans garantie |
| Frais pour l'investisseur | Selon la plateforme, à lire dans la fiche d'informations clés | Frais d'entrée jusqu'à 12 % TTC et frais de gestion sur les loyers |
| Encadrement | Plateforme agréée PSFP par l'AMF (59 agréées fin 2024) | Société de gestion agréée par l'AMF |
| Durée conseillée | Durée du projet, souvent prolongée | 8 à 10 ans et plus |
Pour comparer avec un achat en direct, voyez SCPI ou immobilier locatif ; pour estimer vos propres revenus, le simulateur de revenus mensuels.
Sur le papier, oui : 11,0 % de rendement brut moyen en 2025 contre 4,91 % de taux de distribution pour les SCPI. Mais ce taux est promis, pas versé. En 2025, 25 à 30 % des projets avaient plus de 6 mois de retard et 20 à 25 % étaient en procédure collective (baromètre Forvis Mazars et France FinTech). Avec nos hypothèses, à 30 % de TMI, la SCPI laisse plus dès que vous perdez plus de 5,13 % de votre capital par an.
Les intérêts d'obligations ou de prêts sont soumis au prélèvement forfaitaire de 31,4 % : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026. Vous pouvez opter pour le barème, ce qui est souvent plus favorable à 0 % ou 11 % de TMI, mais l'option vaut pour tous vos revenus de placement de l'année. Les loyers d'une SCPI française supportent eux votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pas toujours. L'article 125-00 A du CGI permet d'imputer les pertes sur prêts participatifs, et depuis 2017 sur minibons, sur les intérêts de même nature, dans la limite de 8 000 € par an et pendant 5 ans. La plupart des projets immobiliers sont financés par des obligations, que ce texte ne vise pas. Vérifiez la nature de votre titre avant de compter sur une déduction. Nos calculs n'en retiennent aucune.
Votre créance porte sur le promoteur, pas sur la plateforme. Mais l'AMF rappelle qu'en cas d'arrêt de la plateforme, vous pouvez devoir engager vous-même, et à vos frais, les démarches de recouvrement, sauf si un représentant des porteurs a été désigné. Avant d'investir, lisez la fiche d'informations clés et le plan de continuité de la plateforme.
Non, ils ne jouent pas le même rôle. Le crowdfunding finance un projet unique, sur une durée courte, avec un risque de perte concentré : l'AMF rappelle que le capital et les intérêts ne sont jamais garantis. Une SCPI détient des dizaines ou des centaines d'immeubles loués et verse des loyers, avec une valeur de part qui peut aussi baisser (-3,45 % en moyenne en 2025 selon l'ASPIM) et une revente qui peut prendre du temps.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.