En bref
Sur les 58 SCPI que nous suivons (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), les frais d'entrée vont de 0 à 13,20 % TTC, 9,7 % en moyenne. 8 n'en ont pas, mais prennent 5 à 6 % TTC en cas de sortie anticipée. Les frais de gestion (9,60 % à 18 % TTC des loyers) sont déjà déduits du taux de distribution.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Frais d'entrée en % TTC du prix de part, frais de gestion en % TTC des loyers encaissés. La dernière colonne indique combien d'années de revenus nets d'impôt (TMI 30 %, taux de distribution 2025, prix de part stable) il faut pour retrouver les frais d'entrée.
| SCPI | Frais d'entrée | Frais de gestion | Commission de retrait | Années pour amortir l'entrée (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|
| Eden | Aucun | 15 % | 6 % TTC avant 5 ans révolus | — |
| Elevation Tertiom | Aucun | 18 % | 6 % TTC avant 5 ans | — |
| Iroko Atlas | Aucun | 14,40 % | 6 % TTC avant 6 ans* | — |
| Iroko Zen | Aucun | 14,40 % | 6 % TTC avant 6 ans* | — |
| Mistral Sélection | Aucun | 16,50 % | non relevée | — |
| Novaxia Neo | Aucun | 18 % | non relevée | — |
| Remake Live | Aucun | 18 % | 5 % TTC avant 5 ans | — |
| Upêka | Aucun | 18 % | non relevée | — |
| Sofidynamic | 2,40 % | 14,40 % | 6 % TTC avant 8 ans | 0,4 ans |
| Epsicap Nano | 6 % | 12 % | non relevée | 1,4 ans |
| Cap Foncières & Territoires | 9,60 % | 9,60 % | non relevée | 2,9 ans |
| Darwin RE01 | 9,60 % | 14,40 % | non relevée | 2,2 ans |
| Imarea Pierre | 9,60 % | 9,60 % | non relevée | 1,9 ans |
| MyShareEducation | 9,60 % | 12 % | non relevée | 2,9 ans |
| Attraits Pierre | 10 % | 12 % | non relevée | 2,7 ans |
| Paref Hexa | 10 % | 10,80 % | non relevée | 3,2 ans |
| Sofiboutique | 10 % | 12 % | non relevée | 3,7 ans |
| Alta Convictions | 10,14 % | 13,74 % | non relevée | 2,8 ans |
| Pierval Santé | 10,51 % | 10 % | non relevée | 4,0 ans |
| Altixia Cadence XII | 10,80 % | 12 % | non relevée | 3,7 ans |
| LF Croissance & Territoires | 10,80 % | 10,80 % | non relevée | 3,7 ans |
| LF Opportunité Immo | 10,80 % | 14,40 % | non relevée | 3,4 ans |
| Linaclub | 10,80 % | 12 % | non relevée | 2,4 ans |
| Sofidy Europe Invest | 10,80 % | 14,40 % | non relevée | 2,9 ans |
| Elialys | 11,40 % | 12 % | non relevée | 2,9 ans |
| Périal Opportunités Europe | 11,40 % | 12 % | non relevée | 3,1 ans |
| Urban Cœur de Commerce | 11,83 % | 12 % | non relevée | 4,2 ans |
| Laffitte Pierre | 11,90 % | 10,44 % | non relevée | 4,1 ans |
| Corum Origin | 11,96 % | 13,20 % | non relevée | 2,7 ans |
| Aestiam Horizon | 12 % | 11,40 % | non relevée | 4,3 ans |
| AEW Opportunités Europe | 12 % | 10,44 % | non relevée | 3,8 ans |
| Atream Hôtels | 12 % | 12 % | non relevée | 3,7 ans |
| Cœur d'Europe | 12 % | 12 % | non relevée | 2,7 ans |
| Cœur de Régions | 12 % | 12 % | non relevée | 3,7 ans |
| Cœur de Ville | 12 % | 9,60 % | non relevée | 3,7 ans |
| Comète | 12 % | 13,20 % | non relevée | 1,9 ans |
| Corum Eurion | 12 % | non communiqué | Aucune | 3,1 ans |
| Corum USA | 12 % | non communiqué | non relevée | 2,2 ans |
| Corum XL | 12 % | non communiqué | non relevée | 3,2 ans |
| Cristal Life | 12 % | 13,20 % | non relevée | 3,1 ans |
| EDR Europa | 12 % | 12,60 % | non relevée | 2,0 ans |
| Épargne Pierre | 12 % | 12 % | non relevée | 4,3 ans |
| Épargne Pierre Europe | 12 % | 12 % | non relevée | 2,5 ans |
| Épargne Pierre Sophia | 12 % | 12 % | non relevée | 3,5 ans |
| Immorente | 12 % | 12 % | non relevée | 4,3 ans |
| LOG IN | 12 % | 12 % | non relevée | 2,8 ans |
| Logipierre 3 | 12 % | 9,60 % | non relevée | 4,3 ans |
| MomenTime | 12 % | 12 % | non relevée | 2,0 ans |
| NCap Continent | 12 % | 14,40 % | non relevée | 2,4 ans |
| NCap Régions | 12 % | 12 % | non relevée | 4,0 ans |
| Optimale | 12 % | 12 % | non relevée | 3,5 ans |
| Osmo Énergie | 12 % | 10,80 % | non relevée | 2,6 ans |
| Reason | 12 % | 14 % | non relevée | 1,3 ans |
| Sofipierre | 12 % | 12 % | non relevée | 3,7 ans |
| Transitions Europe | 12 % | 12 % | non relevée | 2,3 ans |
| Wemo One | 12 % | 13,20 % | non relevée | 1,2 ans |
| ActivImmo | 12,72 % | 12 % | non relevée | 4,1 ans |
| PERIAL Opportunités Territoires | 13,20 % | 12 % | non relevée | 3,3 ans |
* Iroko Zen et Iroko Atlas : durée portée à 6 ans pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026 ; les parts plus anciennes gardent 3 ans (Zen) ou 5 ans (Atlas). Remake Live : selon son bulletin, la commission ne s'applique pas en cas d'accident de la vie.
Le calcul des années utilise le taux de distribution 2025, qui n'est pas garanti. Pour les SCPI jeunes, ce taux porte sur un premier exercice souvent exceptionnel : le délai réel sera alors plus long.
Capital récupéré pour 10 000 € investis, selon la durée de détention, si le prix de la part ne change pas. Les revenus perçus pendant la détention ne sont pas comptés.
| Structure de frais | Sortie à 3 ans | Sortie à 5 ans | Sortie à 6 ans | Sortie à 8 ans | Sortie à 10 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Frais d'entrée de 12 % TTC, sans commission de retrait | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € |
| Sans frais d'entrée, 6 % TTC avant 5 ans (Eden, Élévation Tertiom) | 9 400 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Sans frais d'entrée, 5 % TTC avant 5 ans (Remake Live) | 9 500 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Sans frais d'entrée, 6 % TTC avant 6 ans (Iroko Zen et Atlas, parts récentes) | 9 400 € | 9 400 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Frais d'entrée de 2,4 % TTC, 6 % TTC avant 8 ans (Sofidynamic) | 9 174 € | 9 174 € | 9 174 € | 9 760 € | 9 760 € |
Une SCPI sans frais d'entrée laisse plus de capital à la sortie dès que la commission de retrait ne s'applique plus. Mais elle n'est pas gratuite : ses frais de gestion, souvent plus élevés, réduisent chaque année le dividende. Sans frais d'entrée chez nous : Iroko Atlas, Elevation Tertiom, Mistral Sélection, Eden, Iroko Zen, Remake Live, Upêka, Novaxia Neo.
| Frais | Qui les paie | Sur les SCPI suivies |
|---|---|---|
| Frais de souscription (d'entrée) | Vous, à l'achat : inclus dans le prix de part | 0 à 13,20 % TTC, 9,7 % en moyenne |
| Frais de gestion | La SCPI, sur les loyers, avant distribution | 9,60 % à 18 % TTC des loyers |
| Commission de retrait | Vous, si vous revendez trop tôt | 5 à 6 % TTC, pendant 3 à 8 ans, sur les SCPI sans frais d'entrée ou presque |
| Autres commissions | La SCPI : acquisitions, cessions, travaux | Détaillées dans la note d'information et le DIC |
Les frais d'entrée pèsent d'autant moins que vous gardez vos parts longtemps : c'est pourquoi la durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans. Pour voir l'effet des frais sur vos revenus nets, utilisez le baromètre SCPI ou le simulateur de réinvestissement.
Nous n'affichons que des frais relevés sur une source fiable. Les frais de gestion de Corum USA, Corum Eurion, Corum XL sont en cours de vérification et apparaissent comme « non communiqué ». Les frais peuvent changer : la note d'information et le DIC à jour font foi.
Non. Les frais de gestion sont prélevés par la société de gestion sur les loyers encaissés, avant le versement des dividendes. Le taux de distribution publié est donc déjà net de ces frais. Sur les SCPI que nous suivons, ils vont de 9,60 % à 18 % TTC des loyers. Pour 1 000 € de loyers encaissés, la société de gestion garde 120 € à 12 % et 180 € à 18 %.
Pas toujours. Les SCPI sans frais d'entrée que nous suivons prélèvent une commission de retrait de 5 à 6 % TTC si vous revendez pendant les 3 à 8 premières années selon la SCPI, et leurs frais de gestion sont souvent plus élevés (jusqu'à 18 % TTC des loyers). Elles sont surtout intéressantes si vous n'êtes pas sûr de garder vos parts longtemps. Sur 10 ans ou plus, comparez d'abord le taux de distribution, qui intègre déjà les frais de gestion.
1 200 €. Seuls 8 800 € servent à acheter de l'immobilier, et c'est la valeur de retrait de vos parts si leur prix ne bouge pas. Avec un taux de distribution de 5 % et une SCPI investie en France, il faut 3,3 ans de revenus nets à 11 % de TMI, et 4,5 ans à 30 % de TMI, pour retrouver ces 1 200 €.
Ce n'est pas un frais, mais un coût réel : pendant ce délai, vos parts ne donnent pas droit aux revenus. Sur la plupart des SCPI suivies, il court jusqu'au 1er jour du 4e, 5e ou 6e mois après la souscription. Sur 10 000 € placés à 5 % de taux de distribution, 5 mois sans revenus représentent environ 208 € de revenus bruts. Il s'applique une seule fois, à la souscription.
Dans le document d'informations clés (DIC) et la note d'information, que la société de gestion doit vous remettre avant la souscription, et dans les bulletins trimestriels. Ils détaillent aussi les commissions moins visibles : acquisition et cession d'immeubles, suivi des travaux. Les frais peuvent changer après une assemblée générale : seuls les documents à jour font foi.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.