En bref
Sur 10 000 € de loyers à 30 % de TMI, une SCPI investie en France coûte 4 720 € d'impôt et de prélèvements, un LMNP au micro-BIC 2 430 € grâce à l'abattement de 50 %, et souvent moins au réel. En échange, le LMNP demande de gérer un logement, et depuis 2025 les amortissements alourdissent la plus-value à la revente.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
SCPI : revenus fonciers, tranche d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la part en France, tranche seule sur la part à l'étranger (hypothèse prudente). LMNP micro-BIC : abattement de 50 %, puis tranche et 18,6 % de prélèvements sociaux.
| Tranche d'imposition | SCPI investie en France | SCPI investie à l'étranger | LMNP micro-BIC |
|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 2 820 € | 1 100 € | 1 480 € |
| TMI 30 % | 4 720 € | 3 000 € | 2 430 € |
| TMI 41 % | 5 820 € | 4 100 € | 2 980 € |
Attention : 10 000 € de loyers ne demandent pas le même capital. En SCPI, ils correspondent à environ 203 700 € au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %). En LMNP, le rendement brut d'un logement dépend fortement de la ville, et les charges, la taxe foncière et la vacance restent à votre charge. Voir SCPI ou immobilier locatif.
| LMNP | SCPI en direct | |
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | Prix d'un logement, souvent à crédit | Quelques centaines à quelques milliers d'euros |
| Gestion | Location, ameublement, entretien, comptabilité au réel | Aucune : assurée par la société de gestion |
| Diversification | Un logement, une ville | Des dizaines d'immeubles, plusieurs secteurs et pays |
| Fiscalité des loyers | BIC : abattement 50 % ou amortissement au réel | Revenus fonciers : TMI + 17,2 % sur la part France |
| Revente | Plus-value immobilière, amortissements réintégrés depuis 2025 | Revente des parts, sans garantie de délai ni de prix |
| Frais | Notaire, mobilier, expert-comptable au réel | Frais d'entrée de la SCPI, 0 à 12 % TTC |
Sur le plan fiscal, souvent oui : en micro-BIC, la moitié des loyers est imposée ; au réel, l'amortissement du bien efface souvent l'impôt pendant des années. À 30 % de TMI, 10 000 € de loyers en micro-BIC coûtent 2 430 € d'impôt, contre 4 720 € pour une SCPI investie en France. Mais le LMNP demande d'acheter, de meubler, de louer et d'entretenir un logement : la rentabilité dépend surtout du bien choisi et de la vacance.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : la plus-value imposable est donc plus élevée. Les résidences étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées, dont les EHPAD, échappent à cette règle. Les résidences de tourisme et d'affaires n'en sont pas exonérées.
Pour un meublé de longue durée, 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, 15 000 € et 30 % d'abattement. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel.
Non, depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers, donc les loyers des SCPI détenues en direct, restent à 17,2 %. Les revenus de location meublée (BIC) passent à 18,6 %, dès les revenus 2025 déclarés en 2026, sauf pour les loueurs soumis aux cotisations sociales.
Oui, ce sont deux régimes distincts : les SCPI relèvent des revenus fonciers, le LMNP des bénéfices industriels et commerciaux. Beaucoup d'investisseurs combinent un logement meublé, pour l'avantage fiscal, et des SCPI, pour diversifier sans gestion sur des bureaux, des commerces, de la santé ou de la logistique en France et en Europe.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.