En bref
Une SCPI se garde entre 10 et 20 ans au moins selon l'AMF ; le capital et les revenus ne sont pas garantis. En 2025, les 232 SCPI du marché ont distribué 4,91 % en moyenne, et 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de part (ASPIM). Pour une première SCPI, vérifiez six critères mesurables, détaillés ci-dessous sur 58 SCPI.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Point | Ce que dit l'AMF | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Durée | Placement à envisager entre 10 et 20 ans au moins | N'y placez pas une épargne dont vous pourriez avoir besoin. |
| Liquidité | Les parts ne se revendent pas facilement | La revente peut prendre des semaines ou des mois, sans garantie. |
| Capital | Le capital investi n'est pas garanti | Le prix de part peut baisser, comme en 2023-2025 pour plusieurs SCPI. |
| Revenus | Versés le plus souvent chaque trimestre | Ils varient avec les loyers encaissés et la vacance. |
| Indicateur | Valeur | Période |
|---|---|---|
| Nombre de SCPI | 232 | Fin 2025 |
| Capitalisation | 89 Md€ | Fin 2025 |
| Collecte nette | 4,6 Md€ | 2025 |
| Taux de distribution moyen | 4,91 % | 2025 |
| SCPI ayant baissé leur prix de part | 18 % | 2025 |
| SCPI ayant baissé leur dividende par part | 50 % | 2025 contre 2024 |
| Parts en attente de retrait | 2,8 Md€ (3,1 %) | 31/12/2025 |
| Parts en attente de retrait | 1,9 Md€ (2,2 %) | 30/06/2026 |
Le taux moyen cache de grands écarts : notre baromètre SCPI les classe par rendement net d'impôt.
| Critère | Pourquoi le regarder | Ce que montrent nos 58 SCPI |
|---|---|---|
| Frais de souscription | Prélevés dès l'entrée : ils se rattrapent en plusieurs années de revenus. | Médiane 12,0 % ; 8 SCPI sans frais d'entrée (en général avec une commission en cas de retrait anticipé). |
| Taille (capitalisation) | Un grand patrimoine dilue le poids d'un locataire défaillant. | Médiane 197 M€ ; 10 SCPI au-delà de 1 Md€, 18 sous 100 M€. |
| Ancienneté | Un historique long montre la tenue des revenus et du prix de part dans un cycle complet. | 18 SCPI ont au moins 10 ans, 21 ont 3 ans ou moins. |
| Taux d'occupation financier | Part des loyers effectivement facturés : la vacance réduit les revenus. | Médiane 97,1 % ; 37 SCPI à 95 % ou plus. |
| Prix d'une part | Un prix bas permet d'investir de petites sommes et de répartir sur plusieurs SCPI. | 44 SCPI ont une part à 300 € ou moins ; le minimum de première souscription varie d'une part à quelques milliers d'euros. |
| Patrimoine hors zone euro | Ajoute un risque de change sur les loyers et la valeur des immeubles. | Voir la part hors zone euro de 16 SCPI européennes sur notre page dédiée. |
Comparez-les, SCPI par SCPI, sur les fiches de nos SCPI, les frais des SCPI et la page SCPI et risque de change. Les mots techniques sont expliqués dans le glossaire SCPI.
Investir en plusieurs fois limite le risque d'entrer au mauvais moment, et répartir sur plusieurs SCPI réduit la dépendance à un seul gérant et à un seul marché. Les versements programmés démarrent souvent à quelques dizaines d'euros par mois : voyez ce qu'ils deviennent sur 15 à 35 ans dans SCPI à 30 ans. Avant de souscrire, vérifiez votre tranche d'imposition, qui change fortement le rendement net : voyez la fiscalité des SCPI.
Il n'y a pas de SCPI idéale pour tous : le choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et du risque accepté. Pour débuter, vérifiez six points mesurables : frais d'entrée, taille, ancienneté, taux d'occupation, prix de part et part hors zone euro. Notre sélection de 58 SCPI les détaille, données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI).
L'AMF parle d'un placement à envisager entre 10 et 20 ans au moins. Les frais d'entrée et le délai de jouissance rendent une revente rapide coûteuse, et la revente n'est pas garantie : elle dépend des demandes d'achat.
Selon la SCPI, le minimum va d'une part (quelques centaines d'euros) à quelques milliers d'euros. 44 des 58 SCPI suivies ont une part à 300 € ou moins. Les versements programmés permettent ensuite d'investir chaque mois.
Oui. Le capital n'est pas garanti (AMF). En 2025, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription et 50 % des SCPI ont versé un dividende par part plus faible qu'en 2024 (ASPIM).
Pas toujours. Fin 2025, 2,8 milliards d'euros de parts attendaient un acheteur, soit 3,1 % de la capitalisation ; 1,9 milliard à fin juin 2026 (ASPIM).
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.