En bref
Au taux moyen de 4,91 % en 2025 (ASPIM), une SCPI française rapporte environ 2,59 % net à 30 % de TMI. Une SCPI sans immeuble en France rapporte environ 3,44 %, hors impôt payé sur place. Calcul du 4 novembre 2026, avant frais d'entrée. Performances passées, revenus non garantis.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Rendement net = taux de distribution × (1 − part France × (TMI + 17,2 %) − part étrangère × TMI)
Prenons 10 000 € placés à 4,91 %, dont 40 % en France, avec 30 % de TMI. Le taux d'imposition moyen ressort à 36,9 %.
| Part du patrimoine | Loyers bruts | Taux retenu | Impôt | Reste |
|---|---|---|---|---|
| France (40 %) | 196 € | 30 % + 17,2 % | 93 € | 104 € |
| Étranger (60 %) | 295 € | 30 % | 88 € | 206 € |
| Total | 491 € | 36,9 % | 181 € | 310 €, soit 3,10 % |
Le tableau croise les cinq tranches d'imposition et cinq répartitions du patrimoine, au taux moyen du marché en 2025. Il sert de repère avant d'ouvrir le baromètre SCPI, qui applique le calcul à chaque SCPI suivie.
| TMI | 100 % en France | 75 % en France | 50 % en France | 25 % en France | 0 % en France |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 4,07 % | 4,28 % | 4,49 % | 4,70 % | 4,91 % |
| 11 % | 3,53 % | 3,74 % | 3,95 % | 4,16 % | 4,37 % |
| 30 % | 2,59 % | 2,80 % | 3,01 % | 3,23 % | 3,44 % |
| 41 % | 2,05 % | 2,26 % | 2,47 % | 2,69 % | 2,90 % |
| 45 % | 1,86 % | 2,07 % | 2,28 % | 2,49 % | 2,70 % |
Dans notre sélection, données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI) et taux de distribution 2025 : 13 SCPI investies à 100 % en France et 13 sans immeuble en France.
| TMI | Net médian, 100 % France | Net médian, 0 % France |
|---|---|---|
| 0 % | 5,13 % | 7,10 % |
| 11 % | 4,45 % | 6,32 % |
| 30 % | 3,27 % | 4,97 % |
| 41 % | 2,59 % | 4,19 % |
| 45 % | 2,34 % | 3,91 % |
Les frais de souscription ne sont pas retirés du taux de distribution. Avec 9,7 % de frais, la moyenne de notre sélection, et un prix de part stable, voici le gain moyen par an, en pourcentage du capital versé.
| Durée | France, TMI 11 % | France, TMI 30 % | France, TMI 41 % | Étranger, TMI 30 % |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 0,29 % | -0,64 % | -1,18 % | 0,20 % |
| 5 ans | 1,59 % | 0,65 % | 0,11 % | 1,50 % |
| 8 ans | 2,31 % | 1,38 % | 0,84 % | 2,22 % |
| 10 ans | 2,56 % | 1,62 % | 1,08 % | 2,47 % |
| 15 ans | 2,88 % | 1,95 % | 1,41 % | 2,79 % |
| 20 ans | 3,04 % | 2,11 % | 1,57 % | 2,95 % |
Le délai de jouissance retarde aussi les premiers revenus. Il réduit le résultat, surtout sur une durée courte.
Le prix de part n'est pas garanti. En 2025, il a reculé de 3,45 % en moyenne pondérée selon l'ASPIM. Voici le même calcul sur 10 ans, pour une SCPI française à 30 % de TMI.
| Évolution annuelle du prix de part | Gain moyen par an sur 10 ans |
|---|---|
| -2 % | -0,03 % |
| -1 % | 0,76 % |
| 0 % | 1,62 % |
| +1 % | 2,57 % |
Pour le détail des impôts, de la déclaration et de la revente, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI.
Multipliez le taux de distribution par 1 moins le taux d'imposition. Sur la part en France, ce taux est votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur la part étrangère, nous retenons la TMI seule. À 4,91 % et 30 % de TMI, une SCPI française donne 2,59 % net et une SCPI sans immeuble en France 3,44 %, hors impôt payé à l'étranger.
Il est calculé après les frais de gestion de la SCPI, mais il ne déduit pas vos frais d'entrée. Ceux-ci pèsent à la sortie : avec 9,7 % de frais et un prix de part stable, une SCPI française à 30 % de TMI donne une perte moyenne de 0,64 % par an sur 3 ans, puis un gain moyen de 1,62 % par an sur 10 ans. Ces résultats ne sont pas garantis.
Non. Il s'agit d'une estimation à taux constant. Votre base imposable est la quote-part de résultat communiquée par la société de gestion : elle peut différer du montant versé. La décote, le crédit d'impôt, le délai de jouissance et la variation du prix de part modifient aussi le résultat. Votre avis d'imposition donne l'impôt réel.
En général, le taux publié est calculé avant cet impôt : selon la méthode ASPIM d'octobre 2025 citée par La Centrale des SCPI, il l'est quand la convention prévoit une exonération en France ou un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Sinon, il porte sur un dividende déjà net. Le poids de cet impôt varie selon les pays. Il se lit dans les documents de la SCPI, quand ils le publient.
Un peu. Si vous êtes imposé au barème, 6,8 % de CSG sont déductibles de vos revenus. Sur des loyers français à 4,91 %, cela représente environ 0,10 % de rendement en plus à 30 % de TMI. Notre tableau et notre simulateur n'en tiennent pas compte. Le montant dépend de votre déclaration.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.