En bref
Avec 100 000 € de trésorerie, des SCPI achetées par votre société à 25 % d'IS vous rapportent environ 2 526 € nets par an une fois versés en dividende (PFU de 31,4 %), contre 1 778 € si vous vous versez d'abord le dividende pour investir à 30 % de TMI. Calcul au taux moyen 2025 (4,91 %), non garanti, règles d'octobre 2026.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Point de départ : 100 000 € déjà imposés dans votre société. En direct, la société vous les verse en dividende (31,4 % de PFU), puis vous achetez des parts avec 68 600 €. Via la société, elle achète les parts avec les 100 000 € et vous verse chaque année ses revenus après IS.
| Votre tranche (TMI) | En direct | Via la société, IS 15 % | Via la société, IS 25 % |
|---|---|---|---|
| 0 % | 2 789 € | 2 863 € | 2 526 € |
| 11 % | 2 418 € | 2 863 € | 2 526 € |
| 30 % | 1 778 € | 2 863 € | 2 526 € |
| 41 % | 1 408 € | 2 863 € | 2 526 € |
| 45 % | 1 273 € | 2 863 € | 2 526 € |
À 25 % d'IS, la voie société donne un revenu plus élevé dès que votre tranche dépasse 7,8 %, c'est-à-dire dès la tranche à 11 %. La raison : en direct, le dividende de départ est taxé une fois, puis les loyers le sont à nouveau au barème et aux prélèvements sociaux. Le taux de 15 % ne s'applique que si les bénéfices de la société, activité comprise, restent sous 42 500 €.
| Votre tranche (TMI) | En direct | Via la société, IS 25 % | Écart |
|---|---|---|---|
| 0 % | 89 835 € | 88 871 € | −964 € via la société |
| 11 % | 86 130 € | 88 871 € | +2 741 € via la société |
| 30 % | 79 730 € | 88 871 € | +9 141 € via la société |
| 41 % | 76 025 € | 88 871 € | +12 846 € via la société |
| 45 % | 74 678 € | 88 871 € | +14 193 € via la société |
Les frais d'entrée pèsent sur les deux voies. Comparez-les d'une SCPI à l'autre sur notre page frais des SCPI. Si vous n'avez pas besoin des revenus, la société peut aussi les garder et les réinvestir : voyez l'effet sur notre simulateur de réinvestissement.
Pour la fiscalité des SCPI détenues à titre personnel, voyez la page fiscalité des SCPI en 2026.
Si votre foyer détient moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une société opérationnelle, ses parts sont exclues de l'IFI, y compris pour l'immobilier qu'elle possède, sauf si vous la contrôlez. Au-delà, la part de leur valeur qui correspond à de l'immobilier non affecté à l'activité, comme des parts de SCPI, entre en principe dans votre IFI. Le seuil et le calcul sont détaillés sur la page SCPI et IFI.
Créée par la loi de finances pour 2026 (article 235 ter C du CGI), elle s'applique à partir des exercices clos le 31 décembre 2026 : 20 % de la valeur de certains biens, dans les sociétés d'au moins 5 millions d'euros d'actifs, contrôlées par une personne physique ou sa famille et dont les revenus sont surtout passifs. La liste des biens visés est fermée : biens de chasse et de pêche, yachts, avions, véhicules non professionnels, bijoux et métaux précieux, chevaux, vins et alcools, logements réservés aux associés. Les parts de SCPI et les immeubles loués à des tiers n'en font pas partie.
Si l'argent est déjà dans la société, la voie société laisse souvent plus, dans nos hypothèses. Sur 100 000 € de trésorerie, au taux moyen 2025 (4,91 %), vous touchez environ 2 526 € nets par an via la société à 25 % d'IS, contre 1 778 € en direct à 30 % de TMI, après le dividende de départ. L'écart s'inverse si vous n'êtes pas imposable. Les revenus ne sont pas garantis.
La société est imposée sur sa quote-part du résultat de la SCPI, calculée selon les règles de l'IS (article 238 bis K du CGI) : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles, 25 % au-delà. Les 31,4 % du prélèvement forfaitaire unique s'ajoutent quand la société vous verse ces revenus en dividende.
Non. Les parts détenues en pleine propriété sont des titres, inscrits au bilan sans amortissement. À la revente, la plus-value est imposée à l'IS, sans l'abattement pour durée de détention dont bénéficient les particuliers.
Si vous détenez au moins 10 % du capital et des droits de vote de votre société, oui en principe, pour la part de sa valeur qui correspond à de l'immobilier non affecté à son activité, comme des parts de SCPI. Sous 10 %, les parts d'une société opérationnelle sont exclues de l'IFI, sauf si vous la contrôlez.
Non, d'après le texte voté. La taxe de 20 % (article 235 ter C du CGI) ne porte que sur une liste fermée de biens dits somptuaires, comme les yachts, les avions, les bijoux, les vins ou les logements réservés aux associés. Les parts de SCPI et les immeubles loués à des tiers n'y figurent pas.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.