En bref
À 11 % de TMI, des loyers français coûtent souvent environ 33 % à cause de la décote et des prélèvements sociaux. Venus de l'étranger, ils coûtent environ 9 % à 11 % en France, hors impôt payé sur place par la SCPI. Exemple : couple à 40 000 €, règles relevées le 3 novembre 2026. Revenus non garantis.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
La décote réduit l'impôt des foyers modestes. Pour les revenus de 2025, elle vaut 897 € moins 45,25 % de l'impôt brut pour une personne seule, et 1 483 € moins le même pourcentage pour un couple. Tout revenu en plus réduit donc aussi la décote : la tranche de 11 % se comporte comme un taux d'environ 16 %.
Sur 20 000 € placés à 4,91 % (moyenne du marché en 2025), soit 982 € de loyers par an :
| Foyer (revenu imposable hors SCPI) | Impôt avant SCPI | Coût si loyers français | Coût si loyers étrangers | Hypothèse du simulateur (étranger) |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 20 000 € | 445 € | 326 € | 87 € à 109 € | 108 € |
| Célibataire, 28 000 € | 1 723 € | 326 € | 63 € à 92 € | 108 € |
| Couple, 40 000 € | 1 201 € | 326 € | 89 € à 110 € | 108 € |
| Couple avec 2 enfants, 60 000 € | 2 543 € | 326 € | 90 € à 111 € | 108 € |
Même calcul sur 50 000 €, soit 2 455 € de loyers par an :
| Foyer | Coût si loyers français | Coût si loyers étrangers | Tranche avec les loyers |
|---|---|---|---|
| Célibataire, 20 000 € | 815 € | 203 € à 262 € | 11 % |
| Célibataire, 28 000 € | 939 € | 337 € | 30 % |
| Couple, 40 000 € | 815 € | 214 € à 270 € | 11 % |
| Couple avec 2 enfants, 60 000 € | 815 € | 219 € à 273 € | 11 % |
Notre simulateur retient une hypothèse simple : la part étrangère est imposée à 11 %, la part française à 11 % plus 17,2 %. Voici ce que cela donne, à côté du calcul réel avec la décote, pour un taux de 4,91 % :
| Foyer | Net France, décote comprise | Net étranger, décote comprise | Net France, simulateur | Net étranger, simulateur |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 20 000 € | 3,28 % | 4,37 % à 4,48 % | 3,53 % | 4,37 % |
| Célibataire, 28 000 € | 3,28 % | 4,45 % à 4,60 % | 3,53 % | 4,37 % |
| Couple, 40 000 € | 3,28 % | 4,36 % à 4,47 % | 3,53 % | 4,37 % |
| Couple avec 2 enfants, 60 000 € | 3,28 % | 4,36 % à 4,46 % | 3,53 % | 4,37 % |
Le taux de distribution est le plus souvent calculé avant l'impôt payé à l'étranger, selon La Centrale des SCPI. À 11 % de TMI, cet impôt peut dépasser l'impôt français évité. Ordre de grandeur, pour le couple à 40 000 €, en additionnant le taux local et le coût français :
| Origine des loyers | Impôt local | Coût français | Total, ordre de grandeur |
|---|---|---|---|
| France | Aucun | 33 % | 33 % |
| Allemagne | 15,8 % | 9 % à 11 % | 25 % à 27 % |
| Espagne | 19 % | 9 % à 11 % | 28 % à 30 % |
| Italie | 24 % | 9 % à 11 % | 33 % à 35 % |
| Royaume-Uni | 25 % | 9 % à 11 % | 34 % à 36 % |
L'avantage dépend donc du pays et de la façon dont la SCPI présente son taux. Demandez si le taux annoncé est avant ou après l'impôt étranger. Détails sur SCPI en Allemagne et en Espagne et fiscalité des SCPI européennes.
Triées par net 2025 à 11 % de TMI, méthode du simulateur. À cette tranche, les frais d'entrée pèsent longtemps : le tableau indique le temps nécessaire pour les couvrir. Ce n'est pas une recommandation. La médiane des 26 SCPI européennes suivies est de 5,94 % net. Elle inclut 12 SCPI créées après 2022, dont le taux peut ne pas se reproduire.
| SCPI | Part France | Taux 2025 | Net à 11 % | Frais d'entrée | Années pour les couvrir |
|---|---|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 0 % | 7,60 % | 6,76 % | 12,0 % | 1,8 ans |
| NCap Continent | 0 % | 7,10 % | 6,32 % | 12,0 % | 1,9 ans |
| Épargne Pierre Europe | 0 % | 6,75 % | 6,01 % | 12,0 % | 2 ans |
| Remake Live | 25 % | 7,05 % | 5,97 % | 0,0 % | Sans frais d'entrée |
| Iroko Zen | 44 % | 7,14 % | 5,81 % | 0,0 % | Sans frais d'entrée |
| Corum Origin | 7 % | 6,50 % | 5,71 % | 12,0 % | 2,1 ans |
| Cœur d'Europe | 0 % | 6,25 % | 5,56 % | 12,0 % | 2,2 ans |
| LOG IN | 0 % | 6,21 % | 5,53 % | 12,0 % | 2,2 ans |
| Elialys | 0 % | 5,62 % | 5,00 % | 11,4 % | 2,3 ans |
| Corum Eurion | 18 % | 5,73 % | 4,92 % | 12,0 % | 2,4 ans |
| Sofidy Europe Invest | 0 % | 5,41 % | 4,81 % | 10,8 % | 2,2 ans |
| Corum XL | 0 % | 5,30 % | 4,72 % | 12,0 % | 2,5 ans |
| Atream Hôtels | 33 % | 5,05 % | 4,21 % | 12,0 % | 2,9 ans |
| Pierval Santé | 33 % | 4,06 % | 3,38 % | 10,5 % | 3,1 ans |
Le classement complet est sur classement des SCPI européennes. Les règles générales de cette tranche sont sur SCPI à 11 % de TMI.
Elle évite les 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers étrangers, et cet écart compte beaucoup à cette tranche. Pour un couple à 40 000 € de revenus, 982 € de loyers français coûtent environ 33 % d'impôt, contre 9 % à 11 % s'ils viennent de l'étranger, hors impôt payé sur place par la SCPI. Cet impôt local peut réduire une bonne part de l'avantage. Rien n'est garanti, et le capital reste exposé.
À cause de la décote. Elle réduit l'impôt des foyers modestes, mais elle diminue de 45,25 centimes par euro d'impôt en plus. Chaque euro de loyer français taxé à 11 % coûte donc environ 16 centimes d'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 33 %. La décote concerne les impôts bruts inférieurs à 1 982 € pour une personne seule et 3 277 € pour un couple.
Le BOFiP place la décote après le taux effectif, mais il indique aussi qu'elle se calcule sur les droits issus du barème. Nous n'avons trouvé aucun texte qui dise quel montant retenir pour un foyer ayant des revenus étrangers. Nous calculons donc les deux lectures. L'écart est faible. Votre avis d'imposition donne le montant réel.
Ils comptent pour fixer le taux d'imposition de vos autres revenus. Une personne seule à 28 000 € atteint le seuil de 29 579 € par part avec environ 32 159 € placés à 4,91 %. Le passage à 30 % ne concerne que la fraction au-dessus du seuil : il ne s'applique pas à tout votre revenu.
Pas à court terme. Avec un taux constant de 4,91 %, 10 % de frais d'entrée et un prix de part stable, une SCPI sans immeuble en France dépasse le Livret A à 1,7 % au bout de 4 ans, et une SCPI française au bout de 6 ans, selon la méthode de notre simulateur, hors impôt payé à l'étranger. Le Livret A est disponible et garanti, pas la SCPI. Il faut d'abord garder une épargne de précaution.
Ils peuvent le modifier. Le BOFiP indique que des revenus exonérés retenus pour le taux effectif comptent dans le revenu fiscal de référence, dans le cas des salariés détachés. Nous n'avons pas trouvé de texte officiel consacré aux loyers de SCPI. Si vous bénéficiez d'une aide liée à ce revenu, vérifiez ce point avant d'investir, sur votre déclaration ou auprès de votre conseiller.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.