En bref
Les loyers d'une SCPI européenne sont imposés dans le pays de l'immeuble. En France, ils échappent en général à l'impôt et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, mais relèvent le taux de vos autres revenus. Pour un couple à 70 000 €, 5 000 € de loyers coûtent ainsi 919 € d'impôt français, contre 2 360 € perçus en France (barème 2026, revenus 2025).
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Les revenus d'un immeuble situé à l'étranger sont imposés en priorité dans le pays où il se trouve. Cet impôt local est en général réglé sur place, avant le versement des loyers. La convention fiscale signée entre la France et ce pays évite ensuite que vous soyez imposé une seconde fois en France.
Deux méthodes existent pour les revenus immobiliers, selon la convention :
Dans les deux cas, il reste un effet : vos revenus français sont imposés à un taux moyen un peu plus élevé. C'est ce qu'on appelle la progressivité.
Hausse de l'impôt payé en France par le foyer quand une SCPI lui verse 5 000 € de revenus fonciers nets par an. Calcul avec le barème de l'impôt 2026 (revenus 2025), le même que notre simulateur.
| Foyer (revenu imposable) | Tranche | Loyers perçus en France | Loyers perçus à l'étranger | Hypothèse du simulateur |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 45 000 € | 30 % | 2 360 € | 690 € | 1 500 € |
| Couple, 70 000 € | 30 % | 2 360 € | 919 € | 1 500 € |
| Couple, 200 000 € | 41 % | 2 910 € | 790 € | 2 050 € |
| Célibataire, 220 000 € | 45 % | 3 110 € | 522 € | 2 250 € |
L'écart vient surtout des prélèvements sociaux : 860 € sur 5 000 € de loyers français, quelle que soit votre tranche. Pour l'impôt français sur la part étrangère, notre simulateur retient une hypothèse plus prudente que le calcul réel : il applique votre tranche entière.
D'après les listes de la notice 2047 des revenus 2025. Seuls les pays où les SCPI investissent couramment sont repris.
| Pays | Méthode de la convention | Où déclarer |
|---|---|---|
| Allemagne | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | 4BA, 4BL et 8TK |
| Espagne | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | 4BA, 4BL et 8TK |
| Italie | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | 4BA, 4BL et 8TK |
| Luxembourg | Crédit d'impôt égal à l'impôt français | 4BA, 4BL et 8TK |
| Royaume-Uni | Crédit d'impôt égal à l'impôt françaisHors zone euro. Le Conseil d'État admet que le crédit s'impute aussi sur la CSG et la CRDS (avis du 12 février 2020). | 4BA, 4BL et 8TK |
| Pays-Bas | Exonération avec taux effectif | 4EA (2042 C) |
| Irlande | Exonération avec taux effectif | 4EA (2042 C) |
| Belgique | Exonération avec taux effectif | 4EA (2042 C) |
| Portugal | Exonération avec taux effectif | 4EA (2042 C) |
| Finlande | Exonération avec taux effectif | 4EA (2042 C) |
| Pologne | Exonération avec taux effectifHors zone euro. | 4EA (2042 C) |
Un exemple complet, avec des SCPI françaises et européennes dans la même déclaration, est sur la page déclarer ses revenus de SCPI. Un doute sur votre situation ? Le relevé de la SCPI et la notice 2047 font foi. Votre centre des impôts peut aussi vous répondre.
Pas tout à fait. Les loyers sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble. En France, ils ne supportent pas d'impôt direct, mais ils sont pris en compte pour calculer votre taux d'imposition. Vos autres revenus sont donc un peu plus imposés. Il faut aussi les déclarer chaque année.
En général, non. Pour l'application des conventions fiscales, la France considère la CSG et la CRDS comme des impôts sur le revenu (BOFiP, BOI-INT-DG-20-20-100, § 110). L'exonération ou le crédit d'impôt les couvre donc aussi, sauf convention qui les exclut. Les loyers perçus en France supportent, eux, 17,2 %.
Cela dépend du pays. Pour un pays à exonération avec taux effectif (Pays-Bas, Irlande, Belgique…), les revenus vont en 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la 2042 C. Pour un pays à crédit d'impôt égal à l'impôt français (Allemagne, Espagne, Italie…), ils passent par la 2044 et les cases 4BA et 4BL, puis 8TK. Le formulaire 2047 sert à faire le calcul. Le relevé fiscal annuel de la SCPI donne les montants par pays et par case.
Dans le cas simple d'un foyer sans autre revenu étranger, oui. Le crédit d'impôt égal à l'impôt français se calcule au taux moyen du foyer (BOFiP, § 45). Il efface l'impôt français sur ces loyers, mais ceux-ci restent dans le revenu qui fixe le taux moyen, comme avec le taux effectif. Seules les cases à remplir changent.
Par prudence. Le simulateur applique votre tranche marginale entière aux loyers étrangers, sans prélèvements sociaux. L'effet réel du taux effectif sur votre impôt français est souvent plus faible, comme le montre l'exemple de cette page.
Oui. La plupart des SCPI dites européennes détiennent aussi des immeubles en France. Sur cette part, les loyers suivent la fiscalité française. Parmi les 58 SCPI que nous suivons, 27 ont plus de la moitié de leur patrimoine hors de France (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)).
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.