En bref
À 30 ans, 200 € par mois pendant 35 ans, revenus réinvestis, donnent environ 121 156 € de parts à 30 % de TMI, pour 84 000 € versés, au taux moyen de 2025 (4,91 %) et à prix de part stable. Ces parts verseraient alors environ 290 € nets par mois. Le crédit sur 25 ans est l'autre voie. Rien n'est garanti.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
SCPI investie en France, TMI 30 %, taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), frais d'entrée de 9,7 % (moyenne de notre sélection) payés sur chaque versement et chaque réinvestissement. Les revenus nets d'impôt sont réinvestis une fois par an.
| Versement mensuel | Parts au bout de 15 ans (à 45 ans) | Parts au bout de 25 ans (à 55 ans) | Parts au bout de 35 ans (à 65 ans) | Revenu net mensuel à 65 ans |
|---|---|---|---|---|
| 100 € par mois | 19 562 € pour 18 000 € versés | 37 460 € pour 30 000 € versés | 60 578 € pour 42 000 € versés | 145 € |
| 200 € par mois | 39 125 € pour 36 000 € versés | 74 920 € pour 60 000 € versés | 121 156 € pour 84 000 € versés | 290 € |
| 500 € par mois | 97 812 € pour 90 000 € versés | 187 300 € pour 150 000 € versés | 302 890 € pour 210 000 € versés | 725 € |
Pour comparer revenus perçus et réinvestis sur d'autres durées, voyez le simulateur de réinvestissement.
200 € par mois pendant 35 ans, selon la tranche d'imposition et le pays des immeubles.
| Situation | Revenus réinvestis : parts au terme | Revenus perçus : parts + revenus encaissés | Impôt payé sur 35 ans (réinvestis) |
|---|---|---|---|
| SCPI France, TMI 11 % | 145 222 € | 126 194 € | 30 172 € |
| SCPI France, TMI 30 % | 121 156 € | 112 873 € | 44 849 € |
| SCPI étrangère, TMI 30 % | 142 712 € | 124 932 € | 31 733 € |
Parts achetées sans apport, sur 25 ans, au taux moyen de septembre 2026 (3,61 %, Pretto), assurance de 0,30 % par an, TMI 30 %, SCPI investie en France à 4,91 %. Les intérêts sont déduits des loyers.
| Parts achetées | Mensualité, assurance comprise | Effort d'épargne moyen par mois | Revenus nets mensuels pour rester à 35 % | Revenu net des parts à 55 ans, par mois |
|---|---|---|---|---|
| 50 000 € | 266 € | 111 € | 759 € | 108 € |
| 100 000 € | 532 € | 222 € | 1 519 € | 216 € |
| 150 000 € | 797 € | 333 € | 2 278 € | 324 € |
Pour votre montant et votre taux, utilisez le simulateur SCPI à crédit.
Même effort mensuel dans les deux cas : l'effort moyen d'un crédit de 100 000 € sur 25 ans, soit environ 222 € par mois à 30 % de TMI.
| Au bout de 25 ans (à 55 ans) | Crédit de 100 000 € | Épargne programmée, revenus réinvestis |
|---|---|---|
| Effort total sur 25 ans | 66 584 € | 66 584 € |
| Parts détenues (valeur de retrait, prix stable) | 90 300 € | 83 141 € |
| Intérêts et assurance payés | 59 463 € | 0 € |
Avec le crédit, vous détenez tout le patrimoine dès le départ. En contrepartie, la dette est fixe alors que les loyers et le prix des parts peuvent baisser. L'épargne programmée reste souple : vous pouvez suspendre ou modifier les versements.
Commencer petit est possible. Quelques minimums de versement programmé relevés le 20 octobre 2026 :
| SCPI (société de gestion) | Première souscription minimum | Versement programmé minimum |
|---|---|---|
| Cristal Life (Inter Gestion) | 208 € | 25 € |
| Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) | 6 000 € | 20 € |
| Corum Eurion (Corum) | 215 € | 50 € |
| Corum XL (Corum) | 195 € | 50 € |
Trois points à garder en tête. Votre résidence principale et votre épargne de précaution passent souvent avant : un crédit SCPI réduit votre capacité d'emprunt. L'argent placé en SCPI n'est pas disponible tout de suite : la revente des parts dépend des demandes de retrait. Enfin, les frais d'entrée, quand il y en a, se paient sur chaque versement : comparez-les sur notre page frais des SCPI. Pour la suite, voyez aussi SCPI et retraite.
Les SCPI sont un placement de long terme, et 30 ans laisse un horizon de 25 à 35 ans avant la retraite. Avec 200 € par mois pendant 35 ans et des revenus réinvestis, au taux moyen de 2025 (4,91 %), vous auriez versé 84 000 € et détiendriez environ 121 156 € de parts à 30 % de TMI, à prix de part stable. Ni le taux ni le prix des parts ne sont garantis, et l'argent n'est pas disponible immédiatement.
Selon les SCPI, la première souscription va d'environ 200 € à quelques milliers d'euros, puis les versements programmés démarrent à 20, 25 ou 50 € par mois (par exemple 50 € pour Corum Eurion, 25 € pour Cristal Life). Les frais d'entrée, en moyenne 9,7 % dans notre sélection, s'appliquent à chaque versement.
À effort égal, le crédit fait détenir plus de parts plus tôt. Pour 100 000 € sur 25 ans à 3,61 %, l'effort moyen est d'environ 222 € par mois à 30 % de TMI ; le même effort placé chaque mois donne environ 83 141 € au bout de 25 ans, contre 90 300 € de parts détenues avec le crédit. En contrepartie, le crédit vous engage sur 25 ans et pèse sur votre capacité d'emprunt pour votre résidence principale.
Il réduit votre capacité d'emprunt : les normes du HCSF limitent les mensualités de tous vos crédits à 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus. Pour des parts de SCPI, une banque ne peut aller au-delà que dans la petite part de dérogations laissée libre (6 % de ses nouveaux crédits), le reste étant réservé aux résidences principales. Si vous prévoyez d'acheter votre logement dans les prochaines années, l'épargne programmée laisse cette capacité intacte.
Si vous n'avez pas besoin de ces revenus, oui le plus souvent : avec 200 € par mois sur 35 ans à 30 % de TMI, réinvestir laisse environ 121 156 € de parts, contre 112 873 € parts et revenus perçus additionnés si vous les dépensez au fil de l'eau. Les revenus réinvestis restent imposés chaque année.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.