En bref
Les loyers de SCPI venant d'Allemagne ou d'Espagne ouvrent droit en France à un crédit d'impôt égal à l'impôt français : pas de prélèvements sociaux de 17,2 %, seulement un effet sur le taux de vos autres revenus. Sur place, la SCPI paie 15,825 % en Allemagne (jusqu'en 2027) et 19 % en Espagne. Règles relevées le 28 octobre 2026.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Allemagne | Espagne | |
|---|---|---|
| Convention fiscale avec la France | 21 juillet 1959 | 10 octobre 1995 |
| Pays qui impose les loyers en premier | Allemagne (art. 3) | Espagne (art. 6) |
| Impôt payé sur place par la SCPI | 15,825 % (15 % + 5,5 % de solidarité) | 19 % pour un résident de l'UE (24 % sinon) |
| Base de cet impôt | Bénéfice imposable | Loyers moins les charges déductibles (résidents UE) |
| Méthode française | Crédit égal à l'impôt français (art. 20, § 2, a, bb) | Crédit égal à l'impôt français (art. 24, § 1, a, i) |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | Non dus sur les loyers | Non dus sur les loyers |
| Cases de la déclaration | 2047, puis 4BA, 4BL et 8TK | 2047, puis 4BA, 4BL et 8TK |
Concrètement, l'impôt payé en Allemagne ou en Espagne reste à la charge de la SCPI : il réduit ce qu'elle peut distribuer, mais ne vient pas en déduction de votre impôt français. En France, le crédit d'impôt efface l'impôt calculé sur ces loyers. Il reste un effet indirect : ils comptent pour fixer le taux appliqué à vos autres revenus.
La loi allemande sur l'impôt sur les sociétés (§ 23 KStG) prévoit une baisse d'un point par an. Selon Hagnéré Patrimoine, c'est cet impôt que la SCPI acquitte en Allemagne sur son bénéfice. Pour 1 000 € de bénéfice imposable :
| Année d'imposition | Impôt sur les sociétés | Avec la solidarité (5,5 %) | Impôt sur 1 000 € de bénéfice |
|---|---|---|---|
| jusqu'à 2027 | 15 % | 15,825 % | 158 € |
| 2028 | 14 % | 14,77 % | 148 € |
| 2029 | 13 % | 13,715 % | 137 € |
| 2030 | 12 % | 12,66 % | 127 € |
| 2031 | 11 % | 11,605 % | 116 € |
| à partir de 2032 | 10 % | 10,55 % | 105 € |
Cette baisse ne change rien à votre impôt français, déjà neutralisé par le crédit. Elle peut en revanche laisser un peu plus de revenu à distribuer aux associés. Aucune société de gestion ne s'est engagée sur ce point : ne l'intégrez pas comme un gain acquis.
50 000 € au taux moyen 2025 (4,91 %) donnent 2 455 € de loyers par an. Voici l'impôt français supplémentaire selon que ces loyers viennent de France ou d'Allemagne et d'Espagne. Pour un couple à 70 000 € de revenus, c'est 467 € au lieu de 1 159 €.
| Foyer (revenu imposable hors SCPI) | TMI | Loyers français | Loyers allemands ou espagnols | Hypothèse du simulateur |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire, 45 000 € | 30 % | 1 159 € | 357 € | 737 € |
| Couple, 70 000 € | 30 % | 1 159 € | 467 € | 737 € |
| Couple, 200 000 € | 41 % | 1 429 € | 393 € | 1 007 € |
| Célibataire, 220 000 € | 45 % | 1 527 € | 259 € | 1 105 € |
Le mécanisme est le même pour d'autres pays (Italie, Luxembourg, Royaume-Uni), tandis que les Pays-Bas ou l'Irlande relèvent de l'exonération avec taux effectif : voir la fiscalité des SCPI européennes.
Sur nos 58 SCPI (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), 15 chiffrent une part en Allemagne et 23 une part en Espagne. Classement par part cumulée dans les deux pays. Le taux net est calculé à 30 % de tranche avec la méthode du simulateur.
| SCPI | Société de gestion | Allemagne | Espagne | Part France | Taux 2025 | Net à 30 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Linaclub | Aestiam | — | 67 % | 33 % | 7,10 % | 4,57 % |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 27 % | 34 % | 0 % | 6,75 % | 4,73 % |
| Wemo One | Wemo REIM | — | 53 % | 17 % | 15,27 % | 10,24 % |
| Cœur d'Europe | Sogenial Immobilier | — | 43,1 % | 0 % | 6,25 % | 4,38 % |
| NCap Continent | Norma Capital | 7 % | 36 % | 0 % | 7,10 % | 4,97 % |
| LOG IN | Theoreim | 11 % | 32 % | 0 % | 6,21 % | 4,35 % |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | 13,6 % | 29,2 % | 0 % | 5,41 % | 3,79 % |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | — | 37,6 % | 15,4 % | 5,71 % | 3,85 % |
| AEW Opportunités Europe | AEW | 13 % | 23 % | 64 % | 5,41 % | 3,19 % |
| Atream Hôtels | Atream | 30 % | — | 33 % | 5,05 % | 3,25 % |
| EDR Europa | Edmond de Rothschild REIM | 22 à 37 % | — | 8 % | 8,75 % | 6,00 % |
| Novaxia Neo | Novaxia Investissement | — | 28 % | 53 % | 5,50 % | 3,35 % |
| Iroko Zen | Iroko | 13 % | 14 % | 44 % | 7,14 % | 4,46 % |
| Périal Opportunités Europe | Perial AM | 12 % | 13 % | 59 % | 6,10 % | 3,65 % |
| Darwin RE01 | Darwin Invest | — | 24,3 % | 75,7 % | 7,54 % | 4,30 % |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | — | 18,93 % | 58,1 % | 6,54 % | 3,92 % |
| Mistral Sélection | Swiss Life Asset Managers France | — | 16,29 % | 40,1 % | 8,07 % | 5,09 % |
| Osmo Énergie | Mata Capital IM | 15 % | — | 28 % | 7,00 % | 4,56 % |
| Laffitte Pierre | AEW | 6 % | 9 % | 85 % | 5,30 % | 2,94 % |
| ActivImmo | Alderan | — | 14 % | 79 % | 5,49 % | 3,10 % |
| Pierval Santé | Euryale AM | 14 % | — | 33 % | 4,06 % | 2,61 % |
| Epsicap Nano | Epsicap REIM | — | 13 % | 59 % | 7,01 % | 4,20 % |
| Altixia Cadence XII | Altixia REIM | — | 13 % | 81 % | 5,15 % | 2,89 % |
| Épargne Pierre Sophia | Atland Voisin | — | 11,90 % | 74,1 % | 6,00 % | 3,43 % |
| LF Opportunité Immo | La Française Real Estate Managers | 4,32 % | 5,75 % | 84,9 % | 5,68 % | 3,15 % |
| Alta Convictions | Altarea IM | — | 8 % | 92 % | 6,57 % | 3,56 % |
| Immorente | Sofidy | 4 % | — | 79 % | 5,00 % | 2,82 % |
| Corum XL | Corum AM | — | 3 % | 0 % | 5,30 % | 3,71 % |
| Aestiam Horizon | Aestiam | 1 % | — | 88 % | 5,10 % | 2,80 % |
4 autres SCPI détiennent des immeubles dans l'un de ces pays sans en publier la part isolément : Comète, Transitions Europe, Remake Live, Elialys.
Pour la liste des SCPI sans aucun immeuble en France, voir SCPI 100 % étrangères ; pour le classement de toutes nos SCPI par revenu net, le baromètre SCPI.
Les deux conventions fiscales prévoient la même méthode : les loyers sont déclarés en France, puis un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant les neutralise (art. 20 de la convention franco-allemande, art. 24 de la convention franco-espagnole). Vous ne payez pas les 17,2 % de prélèvements sociaux sur ces loyers. Ils augmentent en revanche le taux d'imposition de vos autres revenus.
En Allemagne, l'impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'en 2027, majoré de 5,5 % de contribution de solidarité, soit 15,825 % du bénéfice imposable. En Espagne, l'impôt des non-résidents est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, calculé après déduction des charges, et de 24 % pour les autres. Cet impôt est payé par la SCPI : il ne s'impute pas sur votre impôt français.
Oui, c'est voté : le § 23 de la loi allemande sur l'impôt sur les sociétés prévoit une baisse d'un point par an de 2028 à 2032, de 15 % à 10 %. Avec la contribution de solidarité, le taux global passerait de 15,825 % à 10,55 %. Ce qui reste à distribuer aux associés pourrait augmenter, sans garantie : les loyers et les charges de la SCPI comptent davantage.
Formulaire 2047 pour les revenus de source étrangère, puis sur la déclaration 2042 : le montant global des revenus fonciers (4BA, avec la 2044 au réel), la case 4BL pour les revenus étrangers ouvrant droit au crédit égal à l'impôt français et la case 8TK, qui déclenche ce crédit. La société de gestion indique les montants par pays sur le relevé fiscal annuel.
La convention franco-espagnole (art. 13) permet à l'Espagne d'imposer la plus-value sur des parts qui tirent plus de 50 % de leur valeur d'immeubles espagnols. La situation dépend de la composition de la SCPI au moment de la cession : demandez à la société de gestion le traitement retenu avant de revendre.
Ceux de toute SCPI : perte en capital, revenus non garantis, revente parfois longue. S'y ajoutent des règles fiscales qui peuvent changer dans les deux pays et un marché immobilier local que vous connaissez moins. Les taux passés ne préjugent pas des taux futurs.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.