En bref
Sur les 58 SCPI que nous suivons (données au 30 septembre 2026 (30 juin 2026 pour 24 SCPI)), 8 n'ont pas de frais d'entrée : Iroko Atlas, Elevation Tertiom, Mistral Sélection, Eden, Iroko Zen, Remake Live, Upêka, Novaxia Neo. En contrepartie, la plupart prennent 5 à 6 % TTC si vous revendez avant 5 à 6 ans, et leurs frais de gestion sont plus élevés : 16,5 % des loyers en moyenne, contre 12,0 %.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Classées par taux de distribution 2025. Rendement net calculé pour un foyer à 30 % de TMI, avec la même méthode que notre simulateur (part en France : TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux ; part à l'étranger : TMI seule).
| SCPI | Taux de distribution 2025 | Net à 30 % de TMI | Commission de retrait | Frais de gestion | Part en France |
|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | 9,41 % | 6,59 % | 6 % TTC avant 6 ans* | 14,40 % TTC | 0 % |
| Elevation Tertiom | 8,25 % | 4,36 % | 6 % TTC avant 5 ans | 18 % TTC | 100 % |
| Mistral Sélection | 8,07 % | 5,09 % | non relevée | 16,50 % TTC | 40.13 % |
| Eden | 8,00 % | 5,60 % | 6 % TTC avant 5 ans révolus | 15 % TTC | 0 % |
| Iroko Zen | 7,14 % | 4,46 % | 6 % TTC avant 6 ans* | 14,40 % TTC | 44 % |
| Remake Live | 7,05 % | 4,63 % | 5 % TTC avant 5 ans | 18 % TTC | 25 % |
| Upêka | 5,71 % | 3,85 % | non relevée | 18 % TTC | 15.4 % |
| Novaxia Neo | 5,50 % | 3,35 % | non relevée | 18 % TTC | 53 % |
* Iroko Zen et Iroko Atlas : 6 ans pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026 ; les parts plus anciennes gardent 3 ans (Zen) ou 5 ans (Atlas).
10 000 € investis, prix de part stable, hors revenus. Avec 12 % de frais d'entrée, vous récupérez 8 800 € quelle que soit la durée. Sans frais d'entrée, vous récupérez 9 400 € avant la fin de la période de commission, puis la totalité.
| Structure de frais | Sortie à 2 ans | Sortie à 4 ans | Sortie à 6 ans | Sortie à 8 ans | Sortie à 10 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 12 % TTC à l'entrée, pas de commission de retrait | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € | 8 800 € |
| Aucun frais d'entrée, 6 % TTC si sortie avant 6 ans | 9 400 € | 9 400 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
À taux de distribution égal (5 %), les revenus perçus sont identiques : 2 640 € nets sur 10 ans à 30 % de TMI pour une SCPI investie en France. La différence se joue donc à la sortie, et sur les frais de gestion, plus élevés en moyenne chez les SCPI sans frais d'entrée, qui réduisent chaque année le dividende.
Le détail des frais des 58 SCPI est sur la page Frais des SCPI.
Non. Elle ne prend pas de frais à l'achat, mais la plupart prélèvent une commission de retrait de 5 à 6 % TTC si vous revendez pendant les 5 à 6 ans suivant la souscription, et leurs frais de gestion sont en moyenne plus élevés : 16,5 % TTC des loyers chez celles que nous suivons, contre 12,0 % pour les SCPI avec frais d'entrée.
Surtout si vous n'êtes pas certain de garder vos parts au moins 8 à 10 ans. Tout votre capital travaille dès le premier jour, et une fois la période de commission de retrait passée, vous récupérez à la sortie le prix payé si la valeur de la part n'a pas bougé. Sur longue durée, l'écart se réduit : ce qui compte alors est le rendement net, qui intègre déjà les frais de gestion.
Presque. Le taux de distribution est calculé sur le prix de souscription. Pour une SCPI avec 12 % de frais d'entrée, 12 % de votre argent ne sont pas investis en immeubles mais le taux est quand même calculé sur 100 %. Les deux taux se comparent donc bien pour vos revenus, mais pas pour le capital récupéré à la sortie : c'est là que l'absence de frais d'entrée fait la différence.
En gardant ses parts au-delà de la durée prévue par la SCPI. Certaines l'écartent aussi en cas d'accident de la vie (décès, invalidité, licenciement) : c'est le cas de Remake Live selon son bulletin. Les conditions exactes sont dans la note d'information et le document d'informations clés.
Iroko a porté de 3 à 6 ans pour Zen, et de 5 à 6 ans pour Atlas, la durée pendant laquelle la commission de 6 % s'applique, pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026 (assemblée générale du 16 avril 2026). Les parts plus anciennes gardent leurs conditions d'origine. Vérifiez toujours la version du document en vigueur à votre date de souscription.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.