En bref
L'indice MSCI World a rapporté 12,69 % par an sur 10 ans en euros, dividendes réinvestis (au 30 septembre 2026), avec de fortes variations. Les SCPI ont distribué 4,91 % en 2025, en revenus réguliers. Sur 1 000 € de gains, un PEA de plus de 5 ans laisse 814 €, des loyers de SCPI française à 30 % de TMI 528 €.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Période | MSCI World en euros (rendement net annualisé) |
|---|---|
| 1 an | 19,21 % |
| 3 ans | 18,59 % par an |
| 5 ans | 12,34 % par an |
| 10 ans | 12,69 % par an |
Côté SCPI, le taux de distribution moyen a été de 4,91 % en 2025 et le prix des parts a baissé de 3,45 % en moyenne (ASPIM). Le rendement global d'une SCPI, c'est le revenu distribué plus ou moins la variation du prix de part. Les SCPI ne s'échangent pas en Bourse : leur prix bouge rarement, mais il peut baisser fortement, comme en 2023-2025 pour certaines SCPI de bureaux.
| Tranche d'imposition | SCPI investie en France | SCPI investie à l'étranger | ETF en PEA (plus de 5 ans) | ETF en compte-titres |
|---|---|---|---|---|
| TMI 11 % | 718 € | 890 € | 814 € | 686 € |
| TMI 30 % | 528 € | 700 € | 814 € | 686 € |
| TMI 41 % | 418 € | 590 € | 814 € | 686 € |
La SCPI est taxée chaque année sur ses loyers ; l'ETF capitalisant ne l'est qu'au retrait. Pour réduire l'écart, voyez la fiscalité des SCPI européennes et les SCPI en assurance-vie. Pour un placement à taux fixe, voyez aussi SCPI ou crowdfunding immobilier.
| ETF actions monde | SCPI | |
|---|---|---|
| Objectif | Croissance du capital | Revenu régulier |
| Variations | Fortes, quotidiennes | Rares, mais baisses possibles |
| Liquidité | Vente en Bourse en quelques secondes | Revente en semaines ou mois, sans garantie |
| Frais | Frais courants annuels, indiqués dans le DIC de l'ETF | Frais d'entrée jusqu'à 12 % TTC et frais de gestion sur les loyers |
| Crédit | Rarement financé à crédit | Achat à crédit possible, intérêts déductibles |
| Durée conseillée | 5 ans et plus | 8 à 10 ans et plus |
Sur les dix dernières années, oui : l'indice MSCI World en euros a progressé de 12,69 % par an, dividendes réinvestis (au 30 septembre 2026), contre un taux de distribution moyen des SCPI de 4,91 % en 2025, avant impôt. Mais un ETF actions peut connaître de fortes baisses en quelques mois, et ne verse pas de revenu régulier dans sa version capitalisante. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Après 5 ans, les gains retirés d'un PEA sont exonérés d'impôt sur le revenu mais supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026. Avant 5 ans, ils sont imposés au prélèvement forfaitaire de 31,4 %. Sur un compte-titres, les gains et dividendes sont imposés à 31,4 %, sauf option pour le barème.
Les loyers d'une SCPI investie en France sont des revenus fonciers : ils supportent votre tranche d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque année. À 30 % de TMI, c'est 47,2 % au total. Un ETF capitalisant dans un PEA n'est imposé qu'au retrait. C'est pourquoi les SCPI européennes, sans prélèvements sociaux sur la part étrangère, ou la détention en assurance-vie, sont souvent privilégiées par les foyers imposés.
Non, ils ne jouent pas le même rôle. L'ETF actions vise la croissance du capital sur longue période, avec de fortes variations. La SCPI vise un revenu régulier adossé à des loyers, avec une valeur de part qui varie moins souvent mais qui peut baisser, et une revente plus lente. Beaucoup d'épargnants détiennent les deux.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.