En bref
Le fonds en euros a rapporté 2,63 % en 2025 (ACPR), les SCPI 4,91 % (ASPIM). Sur 10 ans, 50 000 € en SCPI en direct laissent 58 112 € à 30 % de TMI. Logées dans une assurance-vie sans frais d'entrée, les mêmes SCPI laissent 70 110 € après rachat, car l'impôt est différé et allégé. Le fonds en euros laisse 61 276 €, capital garanti.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Montant net après rachat total, impôt et prélèvements sociaux compris. Personne seule, versements de moins de 150 000 €. SCPI à 4,91 % et prix de part stable.
| Placement | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| SCPI en direct (frais d'entrée 9,7 %) | 62 777 € | 58 112 € | 55 412 € |
| SCPI en assurance-vie, sans frais d'entrée | 70 110 € | 70 110 € | 70 110 € |
| SCPI en assurance-vie, frais d'entrée 9,7 % | 64 541 € | 64 541 € | 64 541 € |
| Fonds en euros à 2,63 % | 61 276 € | 61 276 € | 61 276 € |
Pour refaire le calcul avec vos frais de contrat, la part des loyers reversée et votre durée, utilisez le simulateur SCPI en direct ou en assurance-vie.
| SCPI en direct | SCPI en assurance-vie | Fonds en euros | |
|---|---|---|---|
| Choix des SCPI | Toutes | Celles du contrat | Sans objet |
| Achat à crédit | Possible | Non | Non |
| Capital | Non garanti | Non garanti | Garanti par l'assureur |
| Imposition | Chaque année | Au retrait | Prélèvements chaque année, impôt au retrait |
| Transmission | Droits de succession | Régime de l'assurance-vie | Régime de l'assurance-vie |
| Revente | Selon la SCPI, sans garantie | Rachat au contrat, selon ses conditions | Rachat rapide |
Livret A, fonds en euros et SCPI côte à côte, sur 10 et 15 ans : où placer 50 000 €.
Cela dépend surtout de votre tranche d'imposition et des frais du contrat. En direct, les loyers sont imposés chaque année à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans une assurance-vie, rien n'est imposé tant que vous ne retirez rien, et après 8 ans les gains bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple). Plus votre tranche est élevée, plus l'enveloppe assurance-vie compte.
Souvent un peu moins : l'assureur peut ne reverser qu'une partie des loyers et prélève ses frais de gestion chaque année. Le choix de SCPI est aussi plus restreint. Il faut vérifier, contrat par contrat, le taux de reversement des loyers et les frais d'entrée sur l'unité de compte.
Non. Le crédit ne se pratique qu'en détention directe. C'est aussi en direct que les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des loyers imposés en France.
Pour les versements faits depuis le 27 septembre 2017 et tant que le total versé reste sous 150 000 €, les gains retirés après 8 ans sont imposés à 7,5 % après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. Vous pouvez opter pour le barème de l'impôt si c'est plus favorable.
Le fonds en euros garantit le capital, ce que ne fait pas une SCPI. Il a rapporté 2,63 % en moyenne en 2025 (ACPR), avant prélèvements sociaux. Sur 10 ans et avec nos hypothèses, il laisse plus qu'une SCPI en direct dès 30 % de TMI, mais moins qu'une SCPI logée dans un contrat sans frais d'entrée.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.