En bref
En 2026, les loyers d'une SCPI investie en France sont imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu cette année pour les revenus fonciers. À 30 % de TMI, l'imposition atteint 47,2 % : le taux moyen de 2025 (4,91 %) devient 2,59 % net. Les loyers étrangers suivent les conventions fiscales.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
| Ce qui est imposé | Régime | Taux en 2026 | Où le déclarer |
|---|---|---|---|
| Loyers de source française | Revenus fonciers | Votre tranche (0 à 45 %) + 17,2 % | Case 4BA (ou 2044) ; 4BE en micro-foncier |
| Loyers de source étrangère | Conventions fiscales | Impôt étranger, puis taux effectif ou crédit d'impôt en France ; pas de prélèvements sociaux en général | Formulaire 2047, puis 2042 |
| Intérêts de la trésorerie | Revenus de capitaux mobiliers | PFU de 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 %), ou barème sur option | Selon le relevé fiscal de la société de gestion |
| Plus-value à la revente des parts | Plus-values immobilières | 19 % + 17,2 %, avec abattements pour durée de détention | Prélevée par la société de gestion (2048-M) |
La société de gestion vous envoie chaque printemps un relevé fiscal avec les montants à reporter. Pour les SCPI investies hors de France, voyez notre guide de la fiscalité des SCPI européennes et, pour l'impôt sur la fortune, la page SCPI et IFI. Les cases à remplir, ligne par ligne, sont sur la page déclarer ses revenus de SCPI. Si vous investissez par votre société à l'IS, voyez SCPI et chef d'entreprise.
Au taux de distribution moyen du marché en 2025 (4,91 %), et l'impôt payé sur 10 000 € de loyers bruts par an.
| Tranche (TMI) | Imposition, SCPI France | Rendement net, SCPI France | Imposition, SCPI étrangère | Rendement net, SCPI étrangère | Impôt sur 10 000 € de loyers (France) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 4,07 % | 0,0 % | 4,91 % | 1 720 € |
| 11 % | 28,2 % | 3,53 % | 11,0 % | 4,37 % | 2 820 € |
| 30 % | 47,2 % | 2,59 % | 30,0 % | 3,44 % | 4 720 € |
| 41 % | 58,2 % | 2,05 % | 41,0 % | 2,90 % | 5 820 € |
| 45 % | 62,2 % | 1,86 % | 45,0 % | 2,70 % | 6 220 € |
Pour votre propre tranche et de vraies SCPI, le baromètre SCPI classe les rendements nets. La formule du rendement net détaille aussi l'effet des frais d'entrée et du prix de part.
| Votre situation | Régime | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Uniquement des parts de SCPI | Réel obligatoire | Vous reportez le revenu net indiqué par la société de gestion (frais et charges déjà déduits), en case 4BA. |
| Parts de SCPI + un logement loué nu, loyers bruts ≤ 15 000 € | Micro-foncier possible | Abattement forfaitaire de 30 % sur le total, case 4BE, sans formulaire 2044. |
| Loyers bruts > 15 000 € ou option | Réel (2044) | Option irrévocable 3 ans. Les intérêts d'un crédit pour acheter les parts se déduisent. |
| Déficit foncier (crédit, travaux) | Réel | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt ; le reste se reporte 10 ans sur les revenus fonciers. |
Les intérêts de trésorerie subissent un acompte de 12,8 % à la source. Vous pouvez en être dispensé si votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple), sur demande avant le 30 novembre. Pour un achat à crédit, voyez le simulateur SCPI à crédit.
Taux global sur la plus-value (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), après les abattements pour durée de détention, hors surtaxe.
| Détention | Abattement impôt | Abattement prélèvements sociaux | Taux global sur la plus-value | Impôt pour 10 000 € de plus-value |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0,00 % | 36,20 % | 3 620 € |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % | 2 908 € |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % | 2 196 € |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 12,38 % | 1 238 € |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,74 % | 774 € |
| 30 ans | 100 % | 100,00 % | 0,00 % | 0 € |
Avec des SCPI, la plus-value est souvent faible ou nulle : vous revendez à la valeur de retrait, inférieure au prix payé du montant des frais de souscription. Les frais sont comparés sur la page frais des SCPI.
Les loyers versés par une SCPI sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème (votre tranche marginale), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux de 17,2 % est maintenu en 2026 pour les revenus fonciers, alors qu'il passe à 18,6 % pour les produits de placement. Les loyers de source étrangère suivent les conventions fiscales.
Seulement si vous détenez aussi un logement loué nu en direct, et si vos loyers bruts totaux ne dépassent pas 15 000 € : vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 %. Si vous ne détenez que des parts de SCPI, le micro-foncier est exclu : vous déclarez le revenu net communiqué par la société de gestion.
Les loyers (revenus fonciers) et les plus-values de cession de parts restent à 17,2 % en 2026. Les intérêts de trésorerie que certaines SCPI distribuent sont des produits de placement : 18,6 % en 2026, dans le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.
Comme une plus-value immobilière : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, réduits par des abattements à partir de la 6e année. L'impôt disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value, une surtaxe s'ajoute. En pratique, la société de gestion calcule et prélève l'impôt lors du retrait.
À taux brut égal, une SCPI investie à l'étranger laisse plus de revenu net, car ses loyers ne supportent pas les 17,2 % de prélèvements sociaux (hypothèse prudente : imposition à votre tranche). À 30 % de TMI et au taux moyen de 2025 (4,91 %), c'est 3,44 % net contre 2,59 %. Le choix dépend aussi du risque et, hors zone euro, du risque de change.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.