En bref
Pour 500 € nets par mois à la retraite, au taux moyen de 2025 (4,91 %), il faut environ 170 200 € de SCPI françaises à 11 % de TMI, ou 231 500 € à 30 %. Pendant la vie active, l'achat à crédit permet de constituer ce patrimoine : 100 000 € sur 20 ans coûtent environ 301 € d'effort mensuel à 30 % de TMI.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Au taux de distribution moyen 2025 (4,91 %), même méthode fiscale que notre simulateur. À la retraite, la tranche d'imposition baisse souvent : comparez les colonnes.
| Revenu net visé | SCPI France, TMI 11 % | SCPI France, TMI 30 % | SCPI étrangère, TMI 11 % | SCPI étrangère, TMI 30 % |
|---|---|---|---|---|
| 300 € par mois | 102 200 € | 138 900 € | 82 400 € | 104 800 € |
| 500 € par mois | 170 200 € | 231 500 € | 137 400 € | 174 600 € |
| 1 000 € par mois | 340 400 € | 462 900 € | 274 700 € | 349 200 € |
| 2 000 € par mois | 680 800 € | 925 800 € | 549 300 € | 698 300 € |
Pour votre propre montant, utilisez le simulateur de revenus mensuels. Avant la retraite, voyez aussi compléter ses revenus avec des SCPI.
100 000 € de parts, sans apport, taux moyens de septembre 2026 (Pretto), assurance de 0,30 % par an, TMI 30 %, SCPI investie en France à 4,91 %. Les intérêts d'emprunt sont déduits des loyers.
| Durée | Taux | Mensualité, assurance comprise | Effort d'épargne moyen par mois | Loyers bruts par an |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,43 % | 736 € | 435 € | 4 910 € |
| 20 ans | 3,54 % | 607 € | 301 € | 4 910 € |
| 25 ans | 3,61 % | 532 € | 222 € | 4 910 € |
Au terme, le crédit est remboursé et les 4 910 € de loyers bruts annuels deviennent un complément de revenus. Pour d'autres montants, voyez le simulateur SCPI à crédit.
| Situation | Stratégie fréquente | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| 15 à 25 ans avant la retraite | Achat à crédit, loyers qui remboursent une partie des mensualités | SCPI à crédit |
| 25 à 35 ans avant la retraite | Épargne programmée chaque mois, revenus réinvestis | SCPI à 30 ans |
| 5 à 15 ans avant la retraite, sans besoin de revenus | Nue-propriété calée sur la date de départ, sans impôt pendant la durée | Démembrement |
| À la retraite | Pleine propriété, revenus mensuels ou trimestriels | Revenus mensuels |
| Après la retraite, pour transmettre | Donation de la nue-propriété aux enfants, revenus conservés | Transmettre des SCPI |
Le PER est l'autre outil de la retraite : SCPI ou PER, le comparatif.
Avec le taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %), il faut environ 170 200 € à 11 % de TMI et 231 500 € à 30 % de TMI avec des SCPI investies en France, et 174 600 € à 30 % avec des SCPI investies à l'étranger, sur lesquelles ne pèsent pas les prélèvements sociaux. Ces revenus ne sont pas garantis.
C'est une stratégie fréquente : pendant la vie active, la banque finance les parts et les loyers remboursent une partie des mensualités. À la retraite, le crédit est remboursé et les loyers deviennent un revenu. Pour 100 000 € sur 20 ans à 3,54 % (taux moyen de septembre 2026), l'effort d'épargne moyen est d'environ 301 € par mois à 30 % de TMI, avec nos hypothèses.
Souvent, oui, parce que les revenus baissent à la retraite et la tranche d'imposition avec. Les loyers restent imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour la part investie en France. Une baisse de 30 % à 11 % de TMI augmente nettement le revenu net : c'est ce qui rend l'achat avant la retraite, puis la perception des loyers après, intéressant.
La nue-propriété est faite pour ça : vous achetez les parts avec une décote, sans revenus ni impôt pendant la durée, et vous en devenez plein propriétaire à la date choisie. Avec la clé d'Iroko à 10 ans, 100 000 € de parts s'achètent 64 000 €.
Le PER fait économiser de l'impôt à l'entrée mais bloque l'argent jusqu'à la retraite. Les SCPI ne donnent pas d'avantage à l'entrée mais restent disponibles et versent des loyers. Les deux se combinent, et certains PER proposent même des SCPI en unités de compte.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.