En bref
Les parts de SCPI entrent dans l'IFI pour leur seule valeur immobilière au 1er janvier, publiée par la société de gestion : de 65 % à 88 % du prix de souscription pour les cinq SCPI relevées (valeurs au 31 décembre 2025). À 1 % d'IFI, 100 000 € de parts coûtent environ 880 € par an, soit l'équivalent de 0,88 % du montant investi chaque année.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
L'IFI vise les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les parts de SCPI y entrent pour la part de leur valeur qui représente de l'immobilier. La société de gestion calcule une « valeur IFI » par part : la valeur de retrait multipliée par un coefficient, qui mesure le poids de l'immobilier dans l'actif de la SCPI. La trésorerie, par exemple, n'est pas taxée.
| SCPI | Prix de souscription | Valeur de retrait | Valeur IFI par part | Coefficient appliqué au retrait | Part du prix retenue à l'IFI |
|---|---|---|---|---|---|
| Corum Origin | 1 135,00 € | 999,21 € | 999,21 € | 100,0 % | 88,0 % |
| Corum Eurion | 215,00 € | 189,20 € | 189,20 € | 100,0 % | 88,0 % |
| Corum XL | 195,00 € | 171,60 € | 171,60 € | 100,0 % | 88,0 % |
| Cap Foncières & Territoires | 260,00 € | 239,20 € | 225,89 € | 94,4 % | 86,9 % |
| Épargne Pierre Europe | 200,00 € | 180,00 € | 130,86 € | 72,7 % | 65,4 % |
Les frais de souscription sortent d'emblée de la base taxable : pour 100 000 € investis dans une SCPI qui retient 88 % du prix (valeur médiane du tableau), environ 88 000 € entrent dans votre patrimoine IFI. Une SCPI investie hors de France reste taxable pour un résident français : l'IFI porte sur l'immobilier du monde entier.
| Patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| De 0 € à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil crée une marche. Juste en dessous de 1 300 000 €, l'IFI est nul ; juste au-dessus, il vaut déjà 1 250 €. Entre 1,3 et 1,4 M€, la décote diminue à mesure que le patrimoine augmente : chaque euro supplémentaire y est taxé à 1,95 %, plus que dans la tranche à 1,5 %.
| Patrimoine net taxable | IFI dû | Taux moyen | Taux sur l'euro suivant |
|---|---|---|---|
| 1,29 M€ | 0 € | 0,000 % | 0,00 % |
| 1,3 M€ | 1 250 € | 0,096 % | 1,95 % |
| 1,35 M€ | 2 225 € | 0,165 % | 1,95 % |
| 1,4 M€ | 3 200 € | 0,229 % | 0,70 % |
| 2 M€ | 7 400 € | 0,370 % | 0,70 % |
| 3 M€ | 15 690 € | 0,523 % | 1,00 % |
| 5 M€ | 35 690 € | 0,714 % | 1,25 % |
| 10 M€ | 98 190 € | 0,982 % | 1,50 % |
100 000 € investis, dont 88 000 € retenus à l'IFI (88 % du prix), selon le patrimoine immobilier net que vous détenez déjà.
| Patrimoine immobilier déjà détenu | IFI avant | IFI après les SCPI | Surcoût par an | En % du montant investi |
|---|---|---|---|---|
| 1 M€ | 0 € | 0 € | 0 € | 0,00 % |
| 1,25 M€ | 0 € | 1 991 € | 1 991 € | 1,99 % |
| 1,5 M€ | 3 900 € | 4 516 € | 616 € | 0,62 % |
| 2,5 M€ | 10 900 € | 11 570 € | 670 € | 0,67 % |
| 4 M€ | 25 690 € | 26 570 € | 880 € | 0,88 % |
| 7 M€ | 60 690 € | 61 790 € | 1 100 € | 1,10 % |
| 12 M€ | 128 190 € | 129 510 € | 1 320 € | 1,32 % |
Le cas le plus coûteux est celui du seuil. Avec 1 250 000 € de patrimoine, vous ne payez pas d'IFI ; avec 100 000 € de SCPI en plus, vous payez 1 991 € par an, soit 1,99 % du montant investi. C'est plus d'un tiers du taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %).
SCPI au taux de distribution moyen de 2025 (4,91 %), 88 % du prix retenu à l'IFI, selon votre tranche d'impôt sur le revenu (TMI) et le taux d'IFI qui s'applique à vos derniers euros.
| Situation | Net d'impôt sur le revenu | Après IFI à 0,70 % | Après IFI à 1 % | Après IFI à 1,25 % | Après IFI à 1,50 % |
|---|---|---|---|---|---|
| SCPI France, TMI 30 % | 2,59 % | 1,98 % | 1,71 % | 1,49 % | 1,27 % |
| SCPI France, TMI 41 % | 2,05 % | 1,44 % | 1,17 % | 0,95 % | 0,73 % |
| SCPI France, TMI 45 % | 1,86 % | 1,24 % | 0,98 % | 0,76 % | 0,54 % |
| SCPI étrangère, TMI 41 % | 2,90 % | 2,28 % | 2,02 % | 1,80 % | 1,58 % |
| SCPI étrangère, TMI 45 % | 2,70 % | 2,08 % | 1,82 % | 1,60 % | 1,38 % |
À 41 % de TMI et 1 % d'IFI, il reste 1,17 % par an sur une SCPI investie en France. Pour le détail par tranche, voyez la page SCPI à 41 % de TMI et notre guide de la fiscalité des SCPI européennes.
Le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Des parts achetées en nue-propriété ne pèsent donc pas sur votre IFI pendant le démembrement, mais elles ne versent aucun revenu. Exceptions : l'usufruit légal du conjoint survivant (impôt réparti) et la donation de la nue-propriété (le donateur reste imposé). Pour donner des parts à vos enfants, voyez transmettre des SCPI ; pour en acheter, voyez le simulateur de démembrement.
Le capital restant dû au 1er janvier se déduit, au prorata de la fraction imposable des parts. Exemple : 100 000 € de Corum Eurion achetés à crédit sur 20 ans à 3,54 % (taux moyen de septembre 2026, Pretto). La valeur IFI de Corum Eurion étant égale à sa valeur de retrait, toute la dette est déductible.
| 1er janvier | Valeur IFI des parts | Capital restant dû déductible | Effet net sur le patrimoine taxable |
|---|---|---|---|
| Après l'achat | 88 000 € | 100 000 € | -12 000 € |
| Après 5 ans | 88 000 € | 81 191 € | 6 809 € |
| Après 10 ans | 88 000 € | 58 746 € | 29 254 € |
| Après 15 ans | 88 000 € | 31 962 € | 56 038 € |
Le crédit décale l'IFI sans le supprimer, et il coûte des intérêts. Pour mesurer l'effort mensuel, utilisez le simulateur SCPI à crédit.
Un non-résident n'est imposé à l'IFI que sur l'immobilier situé en France. Une SCPI investie hors de France peut alors avoir une valeur IFI nulle, comme Épargne Pierre Europe. Voyez SCPI et non-résident.
Des parts achetées par votre société entrent en principe dans votre IFI si vous détenez au moins 10 % de son capital. Voyez SCPI et chef d'entreprise.
Oui, pour la part de leur valeur qui correspond à de l'immobilier. Vous déclarez la valeur IFI publiée par la société de gestion pour le 1er janvier. Pour les cinq SCPI relevées, elle représente de 65 % à 88 % du prix de souscription (valeurs au 31 décembre 2025). L'IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €.
La valeur IFI par part communiquée par la société de gestion, multipliée par votre nombre de parts au 1er janvier. Elle part de la valeur de retrait (prix de souscription moins la commission de souscription) et lui applique un coefficient : la part de l'immobilier dans l'actif de la SCPI. Elle figure dans le bulletin trimestriel ou l'espace associé.
Non, pas pour un résident fiscal français : l'IFI porte sur l'immobilier situé en France et à l'étranger. Corum Origin, investie surtout hors de France, a ainsi une valeur IFI égale à sa valeur de retrait. Seul un non-résident n'est imposé que sur l'immobilier situé en France : la valeur IFI non-résident d'Épargne Pierre Europe est de 0 €.
En principe non pour le nu-propriétaire : c'est l'usufruitier qui déclare les parts pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Il existe des exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant, où l'impôt est réparti. Après une donation de la nue-propriété, le donateur usufruitier reste imposé sur la pleine propriété.
Oui : le capital restant dû au 1er janvier se déduit, au prorata de la fraction imposable des parts. Avec un prêt amortissable, la déduction baisse chaque année. Avec un prêt in fine, la loi réduit la dette déductible comme si le prêt était amorti chaque année. La dette ne fait donc que décaler l'impôt, et elle coûte des intérêts (3,54 % en moyenne sur 20 ans en septembre 2026).
Oui, pour un foyer domicilié en France : si l'IFI et les impôts sur les revenus de l'année précédente dépassent 75 % de ces revenus, l'excédent est retiré de l'IFI. Ce plafonnement dépend de vos revenus : nos calculs ne l'intègrent pas.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.