En bref
Au taux moyen 2025 de 4,91 % (ASPIM), 50 000 € en SCPI laissent 66 281 € après 15 ans en direct, revenus réinvestis, à 30 % de TMI. Dans une assurance-vie à 1 % de frais par an, ils laissent 79 626 € après rachat sans frais d'entrée, 73 133 € avec. Ce sont des projections, pas des promesses.
Mis à jour le · Par Théophile Clément, conseiller en investissements financiers
Direct, revenus perçus
64 594 €
19 444 € de revenus nets touchés et 45 150 € de parts.
Direct, revenus réinvestis
66 281 €
de parts au prix de retrait, impôt payé chaque année.
Assurance-vie, après rachat
79 626 €
après 9 260 € de prélèvements sociaux et d'impôt au rachat.
Avec ces hypothèses, l'assurance-vie reste devant la détention directe avec revenus réinvestis tant que les frais du contrat restent sous 2,53 % par an.
Estimation sans garantie, à taux constant et prix de part stable. Direct : frais de souscription de 9,7 % à chaque achat. Assurance-vie : rachat total après 8 ans, moins de 150 000 € versés, impôt de 7,5 % après abattement.
Ce qu'il vous reste au bout de 15 ans, impôt, prélèvements sociaux et frais payés. SCPI investie en France à 4,91 %, prix de part stable, personne seule. En direct, frais de souscription de 9,7 % (moyenne des SCPI que nous suivons, voir les frais des SCPI).
| Tranche | Direct, revenus perçus | Direct, revenus réinvestis | Assurance-vie 0,5 %, sans frais d'entrée | Assurance-vie 1 %, sans frais d'entrée | Assurance-vie 1 %, frais d'entrée 9,7 % |
|---|---|---|---|---|---|
| TMI 0 % | 75 641 € | 82 084 € | 84 623 € | 79 626 € | 73 133 € |
| TMI 11 % | 71 590 € | 75 921 € | 84 623 € | 79 626 € | 73 133 € |
| TMI 30 % | 64 594 € | 66 281 € | 84 623 € | 79 626 € | 73 133 € |
| TMI 41 % | 60 543 € | 61 236 € | 84 623 € | 79 626 € | 73 133 € |
| TMI 45 % | 59 070 € | 59 492 € | 84 623 € | 79 626 € | 73 133 € |
À 0 % de TMI, l'écart se resserre : la détention directe avec revenus réinvestis laisse 82 084 €, contre 79 626 € en assurance-vie à 1 % de frais sans frais d'entrée. Dans une assurance-vie, une partie de l'avantage vient de l'absence de frais d'entrée, une autre de l'impôt différé.
Frais de gestion annuels du contrat au-delà desquels la détention directe, revenus réinvestis, laisse davantage. 50 000 €, loyers reversés à 100 %, personne seule. Les contrats prélèvent en général de 0,5 % à 1 % par an sur les unités de compte (Meilleurtaux, juillet 2026).
| Tranche | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|
| TMI 0 % | 1,1 % | 0,7 % | 0,6 % |
| TMI 11 % | 1,8 % | 1,4 % | 1,2 % |
| TMI 30 % | 3,0 % | 2,5 % | 2,3 % |
| TMI 41 % | plus de 3 % | plus de 3 % | 3,0 % |
| TMI 45 % | plus de 3 % | plus de 3 % | plus de 3 % |
| Tranche | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|
| TMI 0 % | moins de 0,1 % | moins de 0,1 % | moins de 0,1 % |
| TMI 11 % | 0,7 % | 0,7 % | 0,7 % |
| TMI 30 % | 1,9 % | 1,8 % | 1,8 % |
| TMI 41 % | 2,6 % | 2,5 % | 2,5 % |
| TMI 45 % | 2,9 % | 2,8 % | 2,7 % |
Certains assureurs ne créditent qu'une partie des loyers de la SCPI, de 85 à 100 % selon les contrats (Meilleurtaux, juillet 2026). 50 000 € sur 15 ans, sans frais d'entrée, montant net après rachat.
| Loyers reversés | Frais de contrat 0,5 % | Frais de contrat 1 % |
|---|---|---|
| 100 % | 84 623 € | 79 626 € |
| 90 % | 79 713 € | 75 035 € |
| 85 % | 77 377 € | 72 852 € |
Cela dépend de votre tranche, des frais du contrat et de la part des loyers reversée. À 30 % de TMI, sur 15 ans, avec nos hypothèses, l'assurance-vie laisse davantage que le direct revenus réinvestis tant que les frais du contrat restent sous 2,5 % par an si le contrat ne prend pas de frais d'entrée sur la SCPI, et sous 1,8 % s'il en prend autant qu'en direct. Si vous voulez toucher les loyers au fil de l'eau ou déduire des intérêts d'emprunt, la détention directe est plus adaptée.
Non, pas tant que vous ne retirez rien. Les loyers crédités sur le contrat ne sont ni imposés à votre tranche ni soumis chaque année aux prélèvements sociaux. Au rachat, les gains supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Après 8 ans, l'impôt est de 7,5 % au-delà d'un abattement de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, si le total versé sur vos contrats reste sous 150 000 €.
C'est la part des loyers de la SCPI que l'assureur crédite réellement sur votre contrat. Elle va de 85 à 100 % selon les contrats (Meilleurtaux, juillet 2026). Sur 50 000 € et 15 ans, à 1 % de frais de contrat, passer de 100 à 85 % de reversement réduit le montant net après rachat de 6 773 €. C'est un point à vérifier dans les conditions du contrat avant de choisir.
Les gains retirés sont imposés à 12,8 %, sans abattement, en plus des prélèvements sociaux, sauf option pour le barème de l'impôt. Ce simulateur ne couvre pas ce cas : il commence à 8 ans.
Oui. Des parts détenues en direct entrent dans la succession. Logées dans une assurance-vie, elles relèvent du régime du contrat : pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 € ; pour les primes versées après 70 ans, l'abattement est de 30 500 € au total, tous bénéficiaires confondus (synthèse Generali, décembre 2025). Ce point n'est pas chiffré dans le simulateur.
Le simulateur part de vos revenus, de votre foyer et de votre montant : il calcule votre tranche d'imposition réelle et projette vos loyers nets sur 20 ans avec les SCPI de notre sélection.
Qui écrit ces pages. Théophile Clément, Conseiller en Gestion Privée, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 16005170 en tant que Conseiller en Investissements Financiers, membre de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'AMF. Les chiffres sont relevés sur les documents publiés par les sociétés de gestion et recoupés avec des comparateurs ; les calculs sont ceux de notre simulateur, décrits sur la page Notre méthode.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent baisser. La liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé.